Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Grand et lumineux T2 en dernier étage

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface47
Coût Total106 420
Loyer Annuel9 168
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+129
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 840,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif, Balcon, Jardin

Aux portes de l'agréable zone pavillonnaire de la Sardagne, proches commerces et commodités, dans une résidence dotée d'un vaste parc arboré, prenez possession de ce très lumineux T2 traversant de 48m2 (42m2 carrez) au 3ème et dernier étage de cet immeuble. Dès l'entrée vous plongez dans une pièce à vivre baignée de soleil de 16m2 ouverte en baie vitrée sur un balcon à la vue imprenable sur la chaîne des Aravis, plein sud. La cuisine séparée, en menuiserie traditionnelle de très belle qualité offre de belles dimensions, favorisant l'aménagement. Vous profiterez d'une grande chambre également lumineuse, tandis que la salle d'eau dispose quant à elle d'une large buanderie pouvant abriter lave-linge et sèche-linge. WV indépendant. Une grande cave, très saine, complète efficacement ce bien. Stationnement libre et non problématique sur la résidence. Une très belle opportunité pour une première acquisition ou de l' investissement locatif. Une exclusivité Foncia. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/sallanches-74700/agence-immobiliere/foncia-transaction-sallanches-5112

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.070620, 6.560870
Total : 106 420
Prix d'acquisition : 86 500
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 99 500
Frais de notaire : 6 920
Coût estimé : 6 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 19.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9168€/an
Fourchette totale : 621€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7456€ - 11273€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 701,97
Coût de l'assurance :9 311,75
Taxe foncière : 916,79€/an
Soit par mois : 76,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 862 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et des équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 168 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 420 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 862
Revenus locatifs : +9 168
Charges déductibles : -17 862
Résultat foncier Année 1 : -8 694(Déficit de 8 694 €)
Imputable sur revenu global : 8 694
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 862 €/an
Revenus locatifs : +9 168
Charges déductibles : -4 862
Résultat foncier Années 2+ : 4 306 €/an
Prix d'achat du bien : 86 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 16817 8653 576-8 6978 697 €--
29 3514 7703 4814 581---
39 5384 6723 3834 866---
49 7294 5703 2815 159---
59 9244 4653 1765 459---
610 1224 3563 0675 766---
710 3254 2442 9556 081---
810 5314 1272 8386 404---
910 7424 0072 7186 735---
1010 9563 8822 5937 074---
1111 1763 7542 4647 422---
1211 3993 6202 3317 779---
1311 6273 4822 1938 145---
1411 8603 3402 0508 520---
1512 0973 1921 9038 905---
1612 3393 0391 7509 299---
1712 5862 8811 5929 704---
1812 8372 7181 42910 119---
1913 0942 5491 25910 545---
2013 3562 3741 08510 982---
2113 6232 19390411 430---
2213 8952 00671611 890---
2314 1731 81252312 361---
2414 4571 61232212 845---
2514 7461 40411513 342---
TOTAL293 65096 93351 702196 7168 697Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 609
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 716
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925-2 609+4 534
2+1 925+1 374+551
3+1 925+1 460+465
4+1 925+1 548+377
5+1 925+1 638+287
6+1 925+1 730+195
7+1 925+1 824+101
8+1 925+1 921+4
9+1 925+2 020-95
10+1 925+2 122-197
11+1 925+2 227-302
12+1 925+2 334-409
13+1 925+2 443-518
14+1 925+2 556-631
15+1 925+2 671-746
16+1 925+2 790-865
17+1 925+2 911-986
18+1 925+3 036-1 111
19+1 925+3 164-1 239
20+1 925+3 295-1 370
21+1 925+3 429-1 504
22+1 925+3 567-1 642
23+1 925+3 708-1 783
24+1 925+3 854-1 929
25+1 925+4 003-2 078
Total+48 125+59 015+-10 890
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →