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Appartement à vendre

VilleLisieux (14)
Surface108.08m²
Coût Total187 522€
Loyer Annuel13 300€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 150 €
Surface : 108.08 m²
Prix au m² : 1 268,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS CHANCÉ-VARIN & Associés, notaires vous proposent : Appartement à vendre - LISIEUX (14100)

LISIEUX Gare Appartement de 106m² 3ème étage comprenant: entrée, couloir, séjour-salon, 2 chambres, salle de bains, buanderie et wc Grenier et cave

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.72.15.80.46

Annonce de l'étude SELAS CHANCÉ-VARIN & Associés, notaires - Notaires à Lisieux - N° SIRET : 79111249300063

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Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 187 522€
Prix d'acquisition : 137 150€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 176 550€
Frais de notaire : 10 972€
Coût estimé : 10 972€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108.08m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13300€/an
Fourchette totale : 899€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10782€ - 16405€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 678,77 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 441 €
Prix d'achat :137 150 €
Décote à l'achat :-44 291€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-6 081€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 522€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :75,01€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 016,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 017,75€
Coût de l'assurance :22 502,64€
Taxe foncière : 1 329,98€/an
Soit par mois : 110,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 127,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lisieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 300 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 522 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 167 €
Revenus locatifs : +13 300 €
Charges déductibles : -48 167 €
Résultat foncier Année 1 : -34 867 €(Déficit de 34 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 767 €/an
Revenus locatifs : +13 300 €
Charges déductibles : -8 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13467.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 148 €(65% de 137 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 242 €/an
Calcul : 89 148 € × 3,636% = 3 242 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 300 €48 173 €6 543 €-34 873 €21 400 €13 473 €13 473 €
213 566 €8 602 €6 372 €4 963 €--8 510 €
313 837 €8 426 €6 195 €5 412 €--3 098 €
414 114 €8 242 €6 012 €5 872 €---
514 396 €8 053 €5 823 €6 344 €---
614 684 €7 856 €5 626 €6 828 €---
714 978 €7 652 €5 422 €7 325 €---
815 277 €7 441 €5 211 €7 836 €---
915 583 €7 223 €4 993 €8 360 €---
1015 895 €6 997 €4 767 €8 898 €---
1116 212 €6 762 €4 532 €9 450 €---
1216 537 €6 519 €4 289 €10 017 €---
1316 867 €6 268 €4 038 €10 600 €---
1417 205 €6 007 €3 777 €11 198 €---
1517 549 €5 737 €3 507 €11 812 €---
1617 900 €5 458 €3 227 €12 442 €---
1718 258 €5 168 €2 938 €13 090 €---
1818 623 €4 868 €2 638 €13 755 €---
1918 995 €4 557 €2 327 €14 438 €---
2019 375 €4 235 €2 005 €15 140 €---
2119 763 €3 901 €1 671 €15 861 €---
2220 158 €3 556 €1 326 €16 602 €---
2320 561 €3 198 €968 €17 363 €---
2420 972 €2 827 €597 €18 145 €---
2521 392 €2 443 €213 €18 949 €---
TOTAL425 997 €190 170 €95 018 €235 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 793 €-6 420 €+9 213 €
2+2 793 €0 €+2 793 €
3+2 793 €0 €+2 793 €
4+2 793 €+832 €+1 961 €
5+2 793 €+1 903 €+890 €
6+2 793 €+2 048 €+745 €
7+2 793 €+2 198 €+595 €
8+2 793 €+2 351 €+442 €
9+2 793 €+2 508 €+285 €
10+2 793 €+2 669 €+124 €
11+2 793 €+2 835 €-42 €
12+2 793 €+3 005 €-212 €
13+2 793 €+3 180 €-387 €
14+2 793 €+3 359 €-566 €
15+2 793 €+3 544 €-751 €
16+2 793 €+3 733 €-940 €
17+2 793 €+3 927 €-1 134 €
18+2 793 €+4 127 €-1 334 €
19+2 793 €+4 332 €-1 539 €
20+2 793 €+4 542 €-1 749 €
21+2 793 €+4 758 €-1 965 €
22+2 793 €+4 981 €-2 188 €
23+2 793 €+5 209 €-2 416 €
24+2 793 €+5 444 €-2 651 €
25+2 793 €+5 685 €-2 892 €
Total+69 825 €+70 748 €+-923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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