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Appartement 2 pièces 84 m²

VilleOrthez (64)
Surface84m²
Coût Total118 750€
Loyer Annuel11 642€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 982,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 84 m²

À saisir en plein coeur de Orthez : spacieux appartement T2 avec exceptionnel potentiel d'investissement et de division.

Situé en plein centre-ville, ce bien offre de généreux volumes avec un grand salon/séjour lumineux, une cuisine avec espace salle à manger, une chambre, une salle de bain et une buanderie.

Son véritable point fort : un fort potentiel d'aménagement permettant la création de plusieurs logements. Le T2 existant peut être divisé en deux appartements distincts. Les combles aménageables permettent également la création de deux appartements supplémentaires, tandis qu'un logement peut être réalisé en rez-de-chaussée grâce aux dépendances existantes.

Un plan de division des lots a déjà été réalisé par un géomètre afin de faciliter la projection et l'étude du projet.

Une opportunité rare pour investisseurs, marchands de biens ou projet patrimonial à forte rentabilité.

Nombreuses possibilités d'exploitation et fort potentiel de valorisation : un bien à découvrir sans tarder.

Contactez l'agence Guy Hoquet [Coordonnées masquées]

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/10/2024

Consommation énergie primaire : 386 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 386 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Orthez
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64300
Coordonnées : 43.514904, -0.783640
Total : 118 750€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 29 650€
Valeur du bien : 112 150€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.49€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11642€/an
Fourchette totale : 797€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9568€ - 14166€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 676,47 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :140 823 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-58 323€ (-41.4%)
Marge achat-revente :22 073€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,71€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 614,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 312,64€
Coût de l'assurance :8 312,50€
Taxe foncière : 1 164,24€/an
Soit par mois : 97,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 650 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orthez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 642 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 750 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 109 €
Revenus locatifs : +11 642 €
Charges déductibles : -35 109 €
Résultat foncier Année 1 : -23 467 €(Déficit de 23 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 459 €/an
Revenus locatifs : +11 642 €
Charges déductibles : -5 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2066.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 642 €35 113 €3 966 €-23 471 €21 400 €2 071 €2 071 €
211 875 €5 358 €3 861 €6 518 €---
312 113 €5 248 €3 752 €6 864 €---
412 355 €5 135 €3 639 €7 220 €---
512 602 €5 018 €3 522 €7 584 €---
612 854 €4 898 €3 401 €7 957 €---
713 111 €4 773 €3 276 €8 339 €---
813 373 €4 643 €3 147 €8 730 €---
913 641 €4 510 €3 013 €9 131 €---
1013 914 €4 371 €2 874 €9 543 €---
1114 192 €4 228 €2 731 €9 964 €---
1214 476 €4 080 €2 583 €10 396 €---
1314 765 €3 927 €2 430 €10 838 €---
1415 061 €3 769 €2 272 €11 292 €---
1515 362 €3 605 €2 108 €11 757 €---
1615 669 €3 436 €1 939 €12 234 €---
1715 983 €3 260 €1 764 €12 722 €---
1816 302 €3 079 €1 582 €13 223 €---
1916 628 €2 892 €1 395 €13 736 €---
2016 961 €2 698 €1 201 €14 263 €---
2117 300 €2 497 €1 001 €14 803 €---
2217 646 €2 290 €793 €15 356 €---
2317 999 €2 075 €579 €15 924 €---
2418 359 €1 854 €357 €16 505 €---
2518 726 €1 624 €127 €17 102 €---
TOTAL372 910 €124 381 €57 313 €248 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 445 €-6 420 €+8 865 €
2+2 445 €+1 334 €+1 111 €
3+2 445 €+2 059 €+386 €
4+2 445 €+2 166 €+279 €
5+2 445 €+2 275 €+170 €
6+2 445 €+2 387 €+58 €
7+2 445 €+2 502 €-57 €
8+2 445 €+2 619 €-174 €
9+2 445 €+2 739 €-294 €
10+2 445 €+2 863 €-418 €
11+2 445 €+2 989 €-544 €
12+2 445 €+3 119 €-674 €
13+2 445 €+3 251 €-806 €
14+2 445 €+3 388 €-943 €
15+2 445 €+3 527 €-1 082 €
16+2 445 €+3 670 €-1 225 €
17+2 445 €+3 817 €-1 372 €
18+2 445 €+3 967 €-1 522 €
19+2 445 €+4 121 €-1 676 €
20+2 445 €+4 279 €-1 834 €
21+2 445 €+4 441 €-1 996 €
22+2 445 €+4 607 €-2 162 €
23+2 445 €+4 777 €-2 332 €
24+2 445 €+4 952 €-2 507 €
25+2 445 €+5 131 €-2 686 €
Total+61 125 €+74 559 €+-13 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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