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Maison 6 pièces - 122 m² 262 000 € Aulnay-sous-Bois

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface122
Coût Total345 990
Loyer Annuel26 080
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 262 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 2 147,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENTE–AULNAY - LES ORMES– PAVILLON . L’AGENCE MAY - AULNAY IMMOBILIER, de Père en Fils depuis 1947, vous invite à découvrir ce PLAIN-PIED de 121,57 m² avec 4 Chambres. DESCRIPTIF DE CE PAVILLON À VENDRE : Entrée, Cuisine Aménagée et équipée, Séjour, Salon, 4 Chambres, Bureau, Salle de Bains, Salle d'eau, Water-Closet, Buanderie. CE PAVILLON DISPOSE EGALEMENT : Garage, Remise, Terrasse. À PROPOS DU QUARTIER : Situé à proximité du Parc Robert Ballanger, Parc du Sausset, des écoles (Maternelle, primaire), des commerces et des transports. O’Parinord. A104 à 5min et de la future gare METRO 16. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES Honoraires à la charge du vendeur. Retrouver cette affaire ainsi que nos honoraires et nos prestations sur www.aulnay-immobilier.com. LES INFORMATIONS RELATIVES A LA COPROPRIETE Bien soumis au statut de la copropriété. Nbr de Lots : 236, Superficie Loi Carrez totale : 121.57 m² Surface au sol totale : 121.57 m² Charges courantes 312 E/an. Aucunes Procédure en cours. Géorisques Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Bien en copropriété : lots Charges courantes : 312 €/an Pas de procédure en cours Prix : 290 000 * *Honoraires à la charge du vendeur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2430 € et 3330 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 345 990
Prix d'acquisition : 262 000
Travaux : 63 030
Valeur du bien : 325 030
Frais de notaire : 20 960
Coût estimé : 20 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2173€/mois
Loyer annuel estimé : 26080€/an
Fourchette totale : 1547€ - 3053€/mois
Fourchette annuelle : 18562€ - 36641€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 990
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 702,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :103,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 806,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 778,08
Coût de l'assurance :31 139,10
Taxe foncière : 2 607,96€/an
Soit par mois : 217,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 26,00€/mois
Soit par an : 312,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 173,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 049,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 030(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 380
    Isolation combles: 122 m² × 40€/m² = 4880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:8 400
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement léger:750
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 080 €/an
Calcul : 2 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 990 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 246 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 608 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 603
Revenus locatifs : +26 080
Charges déductibles : -78 603
Résultat foncier Année 1 : -52 524(Déficit de 52 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 124
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 573 €/an
Revenus locatifs : +26 080
Charges déductibles : -15 573
Résultat foncier Années 2+ : 10 506 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31123.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 262 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 300(65% de 262 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 193 €/an
Calcul : 170 300 € × 3,636% = 6 193
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 08078 61411 419-52 53521 400 €31 135 €31 135 €
226 60115 27911 11311 322--19 813 €
327 13314 96310 79712 170--7 642 €
427 67614 63610 47113 040---
528 22914 29810 13313 931---
628 79413 9499 78314 845---
729 37013 5889 42215 782---
829 95713 2159 04916 743---
930 55612 8298 66317 728---
1031 16812 4298 26418 738---
1131 79112 0177 85119 774---
1232 42711 5907 42520 837---
1333 07511 1496 98321 926---
1433 73710 6936 52723 044---
1534 41110 2216 05624 190---
1635 1009 7345 56825 366---
1735 8029 2305 06426 572---
1836 5188 7094 54327 809---
1937 2488 1704 00429 078---
2037 9937 6133 44730 380---
2138 7537 0372 87131 716---
2239 5286 4412 27533 087---
2340 3195 8251 66034 493---
2441 1255 1891 02335 936---
2541 9474 53036537 417---
TOTAL835 337331 946164 778503 39121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 503 391
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 477-6 420+11 897
2+5 4770+5 477
3+5 4770+5 477
4+5 477+1 619+3 858
5+5 477+4 179+1 298
6+5 477+4 453+1 024
7+5 477+4 735+742
8+5 477+5 023+454
9+5 477+5 318+159
10+5 477+5 621-144
11+5 477+5 932-455
12+5 477+6 251-774
13+5 477+6 578-1 101
14+5 477+6 913-1 436
15+5 477+7 257-1 780
16+5 477+7 610-2 133
17+5 477+7 972-2 495
18+5 477+8 343-2 866
19+5 477+8 724-3 247
20+5 477+9 114-3 637
21+5 477+9 515-4 038
22+5 477+9 926-4 449
23+5 477+10 348-4 871
24+5 477+10 781-5 304
25+5 477+11 225-5 748
Total+136 925+151 017+-14 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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