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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRezé (44)
Surface269m²
Coût Total383 408€
Loyer Annuel39 059€
Rentabilité10.19%
Cashflow/mois+917€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 470 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 1 064,94 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Exposition sud

Rezé Pont Rousseau maison ancienne de 1870 surface 266m² , composée au RDC ; une entrée desservant une cuisine un salon , une pièce (ancien local commercial de 47m² ) placards , WC débarras, arrière cuisine. Au 1er étage 4 chambres , salle de bains, WC dégagement. Au 2ème étage 4 pièces pouvant faire office de chambres. Garage, pas de jardin. Prévoir travaux de remises aux nomes. Investisseur ou profession libérale (6.10 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Rezé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44400
Coordonnées : 47.190214, -1.546816
Total : 383 408€
Prix d'acquisition : 286 470€
Travaux : 74 020€
Valeur du bien : 360 490€
Frais de notaire : 22 918€
Coût estimé : 22 918€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 15.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 3255€/mois
Loyer annuel estimé : 39059€/an
Fourchette totale : 2518€ - 4207€/mois
Fourchette annuelle : 30220€ - 50482€/an
Rentabilité brute :10.19%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 772,76 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 014 872 €
Prix d'achat :286 470 €
Décote à l'achat :-728 402€ (-71.8%)
Marge achat-revente :631 464€ (62.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :383 408€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 900,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :111,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 012,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 884,26€
Coût de l'assurance :33 548,20€
Taxe foncière : 3 905,87€/an
Soit par mois : 325,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 254,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 338,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :916,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 439 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 269 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 1 salle à manger + 1 couloir
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 020 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 260€
    Isolation combles: 269 m² × 40€/m² = 10760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 800€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€ = 19800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 6 chambres × 28€/m² × 20m² = 3360€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 28€/m² × 20m² = 560€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 1 salle à manger + 1 couloir × 28€/m² × 30m² = 840€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 059 €/an
Calcul : 3 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 383 408 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 342 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 176 €
Revenus locatifs : +39 059 €
Charges déductibles : -92 176 €
Résultat foncier Année 1 : -53 117 €(Déficit de 53 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 156 €/an
Revenus locatifs : +39 059 €
Charges déductibles : -18 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31717.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 286 470 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 206 €(65% de 286 470 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 771 €/an
Calcul : 186 206 € × 3,636% = 6 771 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 059 €92 188 €12 921 €-53 130 €21 400 €31 730 €31 730 €
239 840 €17 826 €12 578 €22 014 €--9 716 €
340 637 €17 471 €12 223 €23 165 €---
441 449 €17 105 €11 857 €24 345 €---
542 278 €16 725 €11 477 €25 553 €---
643 124 €16 332 €11 085 €26 791 €---
743 986 €15 926 €10 678 €28 060 €---
844 866 €15 506 €10 258 €29 360 €---
945 763 €15 071 €9 823 €30 692 €---
1046 679 €14 621 €9 373 €32 057 €---
1147 612 €14 156 €8 908 €33 456 €---
1248 565 €13 674 €8 426 €34 890 €---
1349 536 €13 176 €7 928 €36 360 €---
1450 527 €12 660 €7 413 €37 866 €---
1551 537 €12 127 €6 879 €39 410 €---
1652 568 €11 575 €6 327 €40 993 €---
1753 619 €11 004 €5 756 €42 615 €---
1854 692 €10 413 €5 166 €44 278 €---
1955 785 €9 802 €4 554 €45 983 €---
2056 901 €9 170 €3 922 €47 731 €---
2158 039 €8 515 €3 268 €49 524 €---
2259 200 €7 838 €2 591 €51 361 €---
2360 384 €7 138 €1 890 €53 246 €---
2461 592 €6 413 €1 166 €55 178 €---
2562 823 €5 664 €416 €57 160 €---
TOTAL1 251 061 €392 099 €186 884 €858 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 858 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 202 €-6 420 €+14 622 €
2+8 202 €0 €+8 202 €
3+8 202 €+4 035 €+4 167 €
4+8 202 €+7 303 €+899 €
5+8 202 €+7 666 €+536 €
6+8 202 €+8 037 €+165 €
7+8 202 €+8 418 €-216 €
8+8 202 €+8 808 €-606 €
9+8 202 €+9 208 €-1 006 €
10+8 202 €+9 617 €-1 415 €
11+8 202 €+10 037 €-1 835 €
12+8 202 €+10 467 €-2 265 €
13+8 202 €+10 908 €-2 706 €
14+8 202 €+11 360 €-3 158 €
15+8 202 €+11 823 €-3 621 €
16+8 202 €+12 298 €-4 096 €
17+8 202 €+12 785 €-4 583 €
18+8 202 €+13 283 €-5 081 €
19+8 202 €+13 795 €-5 593 €
20+8 202 €+14 319 €-6 117 €
21+8 202 €+14 857 €-6 655 €
22+8 202 €+15 408 €-7 206 €
23+8 202 €+15 974 €-7 772 €
24+8 202 €+16 553 €-8 351 €
25+8 202 €+17 148 €-8 946 €
Total+205 050 €+257 688 €+-52 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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