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Achat appartement

Bien expiré
VilleLesparre-Médoc (33)
Surface78m²
Coût Total178 468€
Loyer Annuel9 314€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 661,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 78 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Duplex, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique

Appartement situé au deuxième étage. Belle pièce de vie avec cuisine ouverte, deux chambres, salle d'eau avec wc, et en duplex un troisième espace coin nuit/bureau aménagé. Proche de la gare, du centre et des commerces. Idéal pour investissement

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.284810, -0.911910
Total : 178 468€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 168 100€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9314€/an
Fourchette totale : 625€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7499€ - 11570€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 468€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :52,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 939,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 848,08€
Coût de l'assurance :15 615,95€
Taxe foncière : 931,44€/an
Soit par mois : 77,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,83€/mois
Soit par an : 310,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 776,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 468 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 428 €
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -46 428 €
Résultat foncier Année 1 : -37 113 €(Déficit de 37 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 928 €/an
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -7 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15713.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 314 €46 434 €6 067 €-37 119 €21 400 €15 719 €15 719 €
29 501 €7 773 €5 907 €1 727 €--13 992 €
39 691 €7 607 €5 741 €2 083 €--11 909 €
49 884 €7 436 €5 570 €2 449 €--9 460 €
510 082 €7 258 €5 392 €2 824 €--6 636 €
610 284 €7 074 €5 208 €3 209 €--3 426 €
710 489 €6 884 €5 018 €3 605 €---
810 699 €6 687 €4 821 €4 012 €---
910 913 €6 483 €4 617 €4 430 €---
1011 132 €6 272 €4 406 €4 859 €---
1111 354 €6 054 €4 188 €5 300 €---
1211 581 €5 828 €3 962 €5 753 €---
1311 813 €5 594 €3 728 €6 218 €---
1412 049 €5 352 €3 486 €6 697 €---
1512 290 €5 102 €3 236 €7 188 €---
1612 536 €4 843 €2 977 €7 693 €---
1712 787 €4 575 €2 708 €8 212 €---
1813 042 €4 297 €2 431 €8 746 €---
1913 303 €4 010 €2 143 €9 294 €---
2013 569 €3 712 €1 846 €9 857 €---
2113 841 €3 404 €1 538 €10 436 €---
2214 117 €3 086 €1 220 €11 032 €---
2314 400 €2 756 €890 €11 644 €---
2414 688 €2 415 €549 €12 273 €---
2514 982 €2 062 €196 €12 920 €---
TOTAL298 342 €173 000 €87 848 €125 342 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €0 €+1 956 €
5+1 956 €0 €+1 956 €
6+1 956 €0 €+1 956 €
7+1 956 €+54 €+1 902 €
8+1 956 €+1 204 €+752 €
9+1 956 €+1 329 €+627 €
10+1 956 €+1 458 €+498 €
11+1 956 €+1 590 €+366 €
12+1 956 €+1 726 €+230 €
13+1 956 €+1 866 €+90 €
14+1 956 €+2 009 €-53 €
15+1 956 €+2 156 €-200 €
16+1 956 €+2 308 €-352 €
17+1 956 €+2 464 €-508 €
18+1 956 €+2 624 €-668 €
19+1 956 €+2 788 €-832 €
20+1 956 €+2 957 €-1 001 €
21+1 956 €+3 131 €-1 175 €
22+1 956 €+3 309 €-1 353 €
23+1 956 €+3 493 €-1 537 €
24+1 956 €+3 682 €-1 726 €
25+1 956 €+3 876 €-1 920 €
Total+48 900 €+37 603 €+11 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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