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Appartement T3 - Maurs (15)

VilleMaurs (15)
Surface71m²
Coût Total133 250€
Loyer Annuel6 290€
Rentabilité4.72%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 78 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 105,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Appartement T3 avec fort potentiel, proche commodités

Situé à proximité immédiate des écoles et des commerces, cet appartement T3 offre un cadre de vie pratique et recherché au quotidien.

D'une surface habitable d'environ 71 m², ce bien séduit par ses volumes et son potentiel d'aménagement. Il constitue une excellente opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un espace de vie à leur image.

Que vous envisagiez un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement représente une base idéale à valoriser.

Les atouts du bien :

Surface généreuse avec 71 m² habitable 2 chambres Fort potentiel d'aménagement Travaux de rénovation énergétique à prévoir Emplacement proche des écoles et commerces

À visiter sans tarder pour donner vie à votre projet ! Nombre de lots de la copropriété : 9, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 135€ soit 11€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°440 163 202 - Greffe de AURILLAC) Emmanuel BILLOT Entrepreneur Individuel 07 59 79 75 00 - Réf.944589 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Maurs
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15600
Coordonnées : 44.707767, 2.193937
Total : 133 250€
Prix d'acquisition : 78 500€
Travaux : 48 470€
Valeur du bien : 126 970€
Frais de notaire : 6 280€
Coût estimé : 6 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6290€/an
Fourchette totale : 424€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 5084€ - 7783€/an
Rentabilité brute :4.72%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 821 €
Prix d'achat :78 500 €
Décote à l'achat :+679€ (+0.9%)
Marge achat-revente :-55 429€ (-71.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,41€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 715,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 949,94€
Coût de l'assurance :16 323,12€
Taxe foncière : 629,04€/an
Soit par mois : 52,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 11,00€/mois
Soit par an : 132,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 524,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage et équipements
Raison: État 3/5 visible - modernisation et mise aux normes nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 470 €(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3250€ = 3250€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 620€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurs (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 290 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 250 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 132 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 370 €
Revenus locatifs : +6 290 €
Charges déductibles : -54 370 €
Résultat foncier Année 1 : -48 080 €(Déficit de 48 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 900 €/an
Revenus locatifs : +6 290 €
Charges déductibles : -5 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26679.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 025 €(65% de 78 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 855 €/an
Calcul : 51 025 € × 3,636% = 1 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 290 €54 374 €4 490 €-48 084 €21 400 €26 684 €26 684 €
26 416 €5 785 €4 371 €631 €--26 053 €
36 545 €5 662 €4 248 €882 €--25 171 €
46 675 €5 535 €4 121 €1 141 €--24 030 €
56 809 €5 403 €3 989 €1 406 €--22 624 €
66 945 €5 266 €3 852 €1 679 €--20 945 €
77 084 €5 125 €3 711 €1 959 €--18 986 €
87 226 €4 979 €3 565 €2 247 €--16 739 €
97 370 €4 828 €3 414 €2 542 €--14 197 €
107 518 €4 672 €3 258 €2 846 €--11 351 €
117 668 €4 510 €3 096 €3 158 €--8 193 €
127 821 €4 342 €2 929 €3 479 €---
137 978 €4 169 €2 755 €3 808 €---
148 137 €3 990 €2 576 €4 147 €---
158 300 €3 805 €2 391 €4 495 €---
168 466 €3 613 €2 199 €4 853 €---
178 635 €3 415 €2 001 €5 221 €---
188 808 €3 209 €1 795 €5 599 €---
198 984 €2 997 €1 583 €5 988 €---
209 164 €2 777 €1 363 €6 387 €---
219 347 €2 550 €1 136 €6 798 €---
229 534 €2 314 €900 €7 220 €---
239 725 €2 071 €657 €7 654 €---
249 919 €1 819 €405 €8 100 €---
2510 118 €1 558 €145 €8 559 €---
TOTAL201 485 €148 769 €64 950 €52 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 321 €-6 420 €+7 741 €
2+1 321 €0 €+1 321 €
3+1 321 €0 €+1 321 €
4+1 321 €0 €+1 321 €
5+1 321 €0 €+1 321 €
6+1 321 €0 €+1 321 €
7+1 321 €0 €+1 321 €
8+1 321 €0 €+1 321 €
9+1 321 €0 €+1 321 €
10+1 321 €0 €+1 321 €
11+1 321 €0 €+1 321 €
12+1 321 €+1 044 €+277 €
13+1 321 €+1 143 €+178 €
14+1 321 €+1 244 €+77 €
15+1 321 €+1 349 €-28 €
16+1 321 €+1 456 €-135 €
17+1 321 €+1 566 €-245 €
18+1 321 €+1 680 €-359 €
19+1 321 €+1 796 €-475 €
20+1 321 €+1 916 €-595 €
21+1 321 €+2 039 €-718 €
22+1 321 €+2 166 €-845 €
23+1 321 €+2 296 €-975 €
24+1 321 €+2 430 €-1 109 €
25+1 321 €+2 568 €-1 247 €
Total+33 025 €+18 273 €+14 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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