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vente - appartement

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface66.25m²
Coût Total121 080€
Loyer Annuel8 649€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 66.25 m²
Prix au m² : 1 524,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Venez découvrir ce chaleureux duplex parfaitement agencé, offrant de beaux volumes et une atmosphère agréable dès l'entrée. Vous découvrirez une vaste pièce de vie baignée de lumière avec séjour et cuisine ouverte, idéale pour partager des moments en famille ou entre amis. L'ensemble profite d'une belle luminosité tout au long de la journée, ainsi que d'un environnement sans vis-à-vis apportant confort et tranquillité au quotidien. Le niveau principal propose une première chambre confortable ainsi qu'un espace de vie fonctionnel et convivial. À l'étage, vous retrouverez une grande chambre offrant plusieurs possibilités d'aménagement selon vos besoins, avec en complément un espace pratique permettant du rangement ou du stockage supplémentaire. Ce bien séduit par son ambiance chaleureuse, donnant véritablement l'impression de vivre dans une maison tout en profitant des avantages d'un immeuble. Les volumes sont agréables, la circulation fluide et chaque espace a été pensé pour offrir confort et praticité au quotidien. L'emplacement est également un véritable atout avec les commerces, écoles, transports et commodités accessibles rapidement. Un cadre de vie pratique pour une famille, un couple ou toute personne recherchant un logement spacieux et lumineux dans un secteur apprécié. Ce duplex réunit de nombreux critères recherchés : belle pièce de vie, luminosité, absence de vis-à-vis, espaces de rangement et situation idéale proche de toutes les commodités. Un bien rare par sa configuration et son ambiance, à découvrir rapidement. Parfait pour celles et ceux qui recherchent un logement avec du cachet, des volumes confortables et une vraie sensation d'espace. L'agencement permet de se projeter facilement et de créer un intérieur à son image tout en profitant d'un environnement agréable au quotidien. Visites uniquement sur présentation d'un dossier de financement à jour. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.531635, 4.881190
Total : 121 080€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 113 000€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.25m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8649€/an
Fourchette totale : 555€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6659€ - 11233€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 106,67 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 567 €
Prix d'achat :101 000 €
Décote à l'achat :-38 567€ (-27.6%)
Marge achat-revente :18 487€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 626,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 857,47€
Coût de l'assurance :9 081,00€
Taxe foncière : 864,86€/an
Soit par mois : 72,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 66.25 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans la chambre sous les combles par un revêtement plus moderne.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - moquette un peu usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 649 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 232 €
Revenus locatifs : +8 649 €
Charges déductibles : -17 232 €
Résultat foncier Année 1 : -8 584 €(Déficit de 8 584 €)
Imputable sur revenu global : 8 584 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 232 €/an
Revenus locatifs : +8 649 €
Charges déductibles : -5 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 416 €/an
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 649 €17 236 €4 008 €-8 588 €8 588 €--
28 822 €5 129 €3 901 €3 692 €---
38 998 €5 018 €3 790 €3 980 €---
49 178 €4 904 €3 676 €4 274 €---
59 362 €4 785 €3 557 €4 576 €---
69 549 €4 663 €3 435 €4 886 €---
79 740 €4 536 €3 308 €5 204 €---
89 935 €4 405 €3 177 €5 529 €---
910 133 €4 270 €3 042 €5 863 €---
1010 336 €4 130 €2 902 €6 206 €---
1110 543 €3 985 €2 757 €6 558 €---
1210 753 €3 835 €2 607 €6 918 €---
1310 969 €3 681 €2 452 €7 288 €---
1411 188 €3 520 €2 292 €7 667 €---
1511 412 €3 355 €2 127 €8 057 €---
1611 640 €3 184 €1 956 €8 456 €---
1711 873 €3 007 €1 779 €8 866 €---
1812 110 €2 824 €1 596 €9 286 €---
1912 352 €2 635 €1 407 €9 718 €---
2012 599 €2 439 €1 211 €10 160 €---
2112 851 €2 237 €1 009 €10 615 €---
2213 108 €2 028 €799 €11 081 €---
2313 371 €1 811 €583 €11 559 €---
2413 638 €1 588 €359 €12 050 €---
2513 911 €1 356 €128 €12 554 €---
TOTAL277 017 €100 560 €57 857 €176 457 €8 588 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 576 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-2 576 €+4 392 €
2+1 816 €+1 108 €+708 €
3+1 816 €+1 194 €+622 €
4+1 816 €+1 282 €+534 €
5+1 816 €+1 373 €+443 €
6+1 816 €+1 466 €+350 €
7+1 816 €+1 561 €+255 €
8+1 816 €+1 659 €+157 €
9+1 816 €+1 759 €+57 €
10+1 816 €+1 862 €-46 €
11+1 816 €+1 967 €-151 €
12+1 816 €+2 075 €-259 €
13+1 816 €+2 186 €-370 €
14+1 816 €+2 300 €-484 €
15+1 816 €+2 417 €-601 €
16+1 816 €+2 537 €-721 €
17+1 816 €+2 660 €-844 €
18+1 816 €+2 786 €-970 €
19+1 816 €+2 915 €-1 099 €
20+1 816 €+3 048 €-1 232 €
21+1 816 €+3 184 €-1 368 €
22+1 816 €+3 324 €-1 508 €
23+1 816 €+3 468 €-1 652 €
24+1 816 €+3 615 €-1 799 €
25+1 816 €+3 766 €-1 950 €
Total+45 400 €+52 937 €+-7 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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