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Maison à vendre

VilleCastres (81)
Surface150
Coût Total187 020
Loyer Annuel15 984
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+231
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 860 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans un charmant petit village entre Castres et Revel, à environ 5 minutes de Soual et ses commodités, je vous présente cette maison de 150 m² habitable. Vous disposerez d'une grand salon - séjour de 36 m² avec belle hauteur sous plafond, une cuisine de 15 m² avec son cellier attenant, 2/3 chambres, une salle de bain et un wc. A l'étage vous trouverez une chambre supplémentaire avec salle d'eau et wc, offrant un espace nuit indépendant, parfait pour accueillir famille ou amis. À l'extérieur, une terrasse intime vous permettra de profiter des beaux jours en toute tranquillité. Un grand garage/atelier de plus de 80 m² constitue un véritable atout, que ce soit pour un artisan, un espace de stockage, ou autre.. Des travaux sont à prévoir afin de moderniser l'ensemble et d'améliorer sa performance énergétique. Une belle opportunité pour personnaliser cette maison à votre image, un bien au fort potentiel, dans un environnement calme et authentique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 129 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nathalie LE BORGNE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 802 001 792

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.613461, 2.237324
Total : 187 020
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 47 700
Valeur du bien : 176 700
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1332€/mois
Loyer annuel estimé : 15984€/an
Fourchette totale : 1026€ - 1729€/mois
Fourchette annuelle : 12314€ - 20747€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 739,84 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 975
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-131 975 (-50.6%)
Marge achat-revente :73 955€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 986,77
Coût de l'assurance :16 364,25
Taxe foncière : 1 598,39€/an
Soit par mois : 133,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 331,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000
    Isolation combles: 150 m² × 80€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Rénovation:4 500
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 984 €/an
Calcul : 1 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 989
Revenus locatifs : +15 984
Charges déductibles : -55 989
Résultat foncier Année 1 : -40 005(Déficit de 40 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 605
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 289 €/an
Revenus locatifs : +15 984
Charges déductibles : -8 289
Résultat foncier Années 2+ : 7 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18605.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 98455 9956 042-40 01121 400 €18 611 €18 611 €
216 3048 1325 8798 172--10 440 €
316 6307 9635 7108 666--1 773 €
416 9627 7895 5369 173---
517 3027 6095 3569 693---
617 6487 4235 17010 225---
718 0017 2314 97810 770---
818 3617 0324 77911 328---
918 7286 8274 57411 901---
1019 1026 6154 36212 487---
1119 4846 3964 14313 088---
1219 8746 1703 91713 704---
1320 2715 9363 68314 336---
1420 6775 6943 44114 983---
1521 0905 4453 19215 646---
1621 5125 1872 93416 325---
1721 9434 9202 66717 022---
1822 3814 6452 39217 736---
1922 8294 3612 10818 468---
2023 2864 0671 81419 219---
2123 7513 7631 51019 988---
2224 2263 4501 19720 777---
2324 7113 12587321 585---
2425 2052 79153822 414---
2525 7092 44519223 265---
TOTAL511 970191 01186 987320 95921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 959
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 357-6 420+9 777
2+3 3570+3 357
3+3 3570+3 357
4+3 357+2 220+1 137
5+3 357+2 908+449
6+3 357+3 067+290
7+3 357+3 231+126
8+3 357+3 399-42
9+3 357+3 570-213
10+3 357+3 746-389
11+3 357+3 927-570
12+3 357+4 111-754
13+3 357+4 301-944
14+3 357+4 495-1 138
15+3 357+4 694-1 337
16+3 357+4 898-1 541
17+3 357+5 107-1 750
18+3 357+5 321-1 964
19+3 357+5 540-2 183
20+3 357+5 766-2 409
21+3 357+5 996-2 639
22+3 357+6 233-2 876
23+3 357+6 476-3 119
24+3 357+6 724-3 367
25+3 357+6 979-3 622
Total+83 925+96 288+-12 363
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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