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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleProvins (77)
Surface83.7m²
Coût Total205 700€
Loyer Annuel11 001€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 155 000 €
Surface : 83.7 m²
Prix au m² : 1 851,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Salle à manger (total 24,83 m²), 2 chambres, Entrée séparée, calme, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Lynda Chich vous propose: C'est au cOEur de Provins que vous attend cet appartement de plus de 83 m² et son local de 10 m² . Gare de Provins à 10 minutes à pieds. ( Paris Est à 1h15 Ligne P) Situé près de la place Saint-Ayoul, au calme, c'est par une cour sécurisée par un digicode que l'on accède au bien et à sa dépendance (Idéal pour une activité de loisir ou professionnelle). Ce bien se compose d'une entrée ouvrant sur une agréable pièce de vie lumineuse, agrémentée d'un grand placard de rangement. La cuisine indépendante, pratique et bien agencée, dispose de son cagibi attenant, parfait pour le stockage et l'organisation du quotidien. L'espace nuit comprend deux chambres, une salle de bains, ainsi qu'un WC indépendant. Chauffage Gaz individuel Double vitrage bois ++ Un local indépendant offre l'opportunité d'y créer un bureau, du stockage ou d'en faire un atelier.

Possibilité de le louer en longue ou courte durée ( Provins est classé au patrimoine mondial de l'UNESCO) Proche de toutes commodités et très lumineux , venez le découvrir en visite. A bientôt !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 6 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 153.67 euros par mois (soit 1844 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 148 et classe CLIMAT D indice 32. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Lynda Chich mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 908366909, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Provins
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77160
Coordonnées : 48.559683, 3.300185
Total : 205 700€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 193 300€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.7m²
Loyer prédit : 10.95€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11001€/an
Fourchette totale : 758€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 9092€ - 13310€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 057,81 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 239 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-17 239€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-33 461€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 062,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 675,22€
Coût de l'assurance :17 484,50€
Taxe foncière : 1 100,06€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 153,67€/mois
Soit par an : 1 844,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 916,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 308,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-391,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel actuel
Quantité: 1 système pour 83.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 83.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager obsolète et carrelage usé
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Provins (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 001 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 844 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 583 €
Revenus locatifs : +11 001 €
Charges déductibles : -48 583 €
Résultat foncier Année 1 : -37 582 €(Déficit de 37 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 283 €/an
Revenus locatifs : +11 001 €
Charges déductibles : -10 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16182.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 001 €48 589 €6 646 €-37 589 €21 400 €16 189 €16 189 €
211 221 €10 110 €6 466 €1 111 €--15 078 €
311 445 €9 924 €6 281 €1 521 €--13 557 €
411 674 €9 733 €6 089 €1 941 €--11 616 €
511 907 €9 534 €5 891 €2 373 €--9 243 €
612 146 €9 330 €5 686 €2 816 €--6 427 €
712 388 €9 118 €5 475 €3 270 €--3 157 €
812 636 €8 900 €5 257 €3 736 €---
912 889 €8 674 €5 031 €4 215 €---
1013 147 €8 441 €4 798 €4 705 €---
1113 410 €8 200 €4 557 €5 209 €---
1213 678 €7 951 €4 308 €5 726 €---
1313 951 €7 694 €4 051 €6 257 €---
1414 230 €7 429 €3 785 €6 802 €---
1514 515 €7 154 €3 511 €7 361 €---
1614 805 €6 870 €3 227 €7 935 €---
1715 101 €6 577 €2 934 €8 524 €---
1815 403 €6 275 €2 631 €9 129 €---
1915 712 €5 962 €2 318 €9 750 €---
2016 026 €5 639 €1 995 €10 387 €---
2116 346 €5 305 €1 661 €11 042 €---
2216 673 €4 960 €1 316 €11 714 €---
2317 007 €4 603 €960 €12 404 €---
2417 347 €4 235 €591 €13 112 €---
2517 694 €3 854 €211 €13 839 €---
TOTAL352 352 €225 062 €95 675 €127 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310 €-6 420 €+8 730 €
2+2 310 €0 €+2 310 €
3+2 310 €0 €+2 310 €
4+2 310 €0 €+2 310 €
5+2 310 €0 €+2 310 €
6+2 310 €0 €+2 310 €
7+2 310 €0 €+2 310 €
8+2 310 €+174 €+2 136 €
9+2 310 €+1 264 €+1 046 €
10+2 310 €+1 412 €+898 €
11+2 310 €+1 563 €+747 €
12+2 310 €+1 718 €+592 €
13+2 310 €+1 877 €+433 €
14+2 310 €+2 041 €+269 €
15+2 310 €+2 208 €+102 €
16+2 310 €+2 380 €-70 €
17+2 310 €+2 557 €-247 €
18+2 310 €+2 739 €-429 €
19+2 310 €+2 925 €-615 €
20+2 310 €+3 116 €-806 €
21+2 310 €+3 312 €-1 002 €
22+2 310 €+3 514 €-1 204 €
23+2 310 €+3 721 €-1 411 €
24+2 310 €+3 934 €-1 624 €
25+2 310 €+4 152 €-1 842 €
Total+57 750 €+38 187 €+19 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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