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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface55m²
Coût Total70 660€
Loyer Annuel7 290€
Rentabilité10.32%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Toul, au centre ville à 1 minute seulement de la place ronde :

Au dernier étage d'une petite copropriété à faible charge, ce studio de 55,97 m2 au sol (14,37 loi carrez) entièrement rénové vous propose une grande pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée. Vous trouverez également une salle de douche avec un WC.

Chauffage individuel électrique.

Idéal pour un premier achat mais aussi pour un premier investissement locatif en longue durée ou airBnB.

N'hésitez plus et venez visiter sans tarder.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 49 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Karine WILHELM - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de EPINAL sous le numéro 938296118

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.671654, 5.890332
Total : 70 660€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 17 740€
Valeur du bien : 66 740€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.04€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7290€/an
Fourchette totale : 493€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5918€ - 8979€/an
Rentabilité brute :10.32%
Fourchette de rentabilité :8.38% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,67 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 917 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-17 917€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-3 743€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :354,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 375,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 803,55€
Coût de l'assurance :6 182,75€
Taxe foncière : 728,96€/an
Soit par mois : 60,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 740 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Toul. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région de Toul, sans coefficient supplémentaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 290 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 179 €
Revenus locatifs : +7 290 €
Charges déductibles : -21 179 €
Résultat foncier Année 1 : -13 890 €(Déficit de 13 890 €)
Imputable sur revenu global : 13 890 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 439 €/an
Revenus locatifs : +7 290 €
Charges déductibles : -3 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 850 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 290 €21 182 €2 465 €-13 892 €13 892 €--
27 435 €3 377 €2 401 €4 058 €---
37 584 €3 311 €2 335 €4 273 €---
47 736 €3 242 €2 265 €4 494 €---
57 890 €3 170 €2 194 €4 720 €---
68 048 €3 096 €2 120 €4 952 €---
78 209 €3 019 €2 043 €5 190 €---
88 373 €2 940 €1 964 €5 433 €---
98 541 €2 858 €1 881 €5 683 €---
108 712 €2 772 €1 796 €5 939 €---
118 886 €2 684 €1 708 €6 202 €---
129 064 €2 592 €1 616 €6 471 €---
139 245 €2 498 €1 521 €6 747 €---
149 430 €2 399 €1 423 €7 030 €---
159 618 €2 298 €1 321 €7 321 €---
169 811 €2 192 €1 216 €7 618 €---
1710 007 €2 083 €1 107 €7 924 €---
1810 207 €1 970 €994 €8 237 €---
1910 411 €1 853 €877 €8 558 €---
2010 620 €1 732 €755 €8 888 €---
2110 832 €1 606 €630 €9 226 €---
2211 049 €1 476 €500 €9 573 €---
2311 270 €1 341 €365 €9 929 €---
2411 495 €1 201 €225 €10 294 €---
2511 725 €1 057 €80 €10 668 €---
TOTAL233 488 €77 950 €35 804 €155 537 €13 892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 168 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531 €-4 168 €+5 699 €
2+1 531 €+1 217 €+314 €
3+1 531 €+1 282 €+249 €
4+1 531 €+1 348 €+183 €
5+1 531 €+1 416 €+115 €
6+1 531 €+1 486 €+45 €
7+1 531 €+1 557 €-26 €
8+1 531 €+1 630 €-99 €
9+1 531 €+1 705 €-174 €
10+1 531 €+1 782 €-251 €
11+1 531 €+1 861 €-330 €
12+1 531 €+1 941 €-410 €
13+1 531 €+2 024 €-493 €
14+1 531 €+2 109 €-578 €
15+1 531 €+2 196 €-665 €
16+1 531 €+2 286 €-755 €
17+1 531 €+2 377 €-846 €
18+1 531 €+2 471 €-940 €
19+1 531 €+2 567 €-1 036 €
20+1 531 €+2 666 €-1 135 €
21+1 531 €+2 768 €-1 237 €
22+1 531 €+2 872 €-1 341 €
23+1 531 €+2 979 €-1 448 €
24+1 531 €+3 088 €-1 557 €
25+1 531 €+3 200 €-1 669 €
Total+38 275 €+46 661 €+-8 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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