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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface83m²
Coût Total177 130€
Loyer Annuel14 431€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 674,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cuisine équipée, Salon (total 21 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Idéalement situé, au calme dans une petite copropriété à faible charges. Agréable duplex en dernier étage offrant 55 m² Loi Carrez et 83 m² au sol. Il se compose de : entrée, séjour, cuisine, rangements, à l'étage : mezzanine, chambre et salle de bains. L'ensemble en bon état et lumineux. Place de parking privative. Idéal premier investissement.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.541753, 2.659934
Total : 177 130€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 27 010€
Valeur du bien : 166 010€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14431€/an
Fourchette totale : 982€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 11778€ - 17682€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 914,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 105,77€
Coût de l'assurance :15 056,05€
Taxe foncière : 1 443,13€/an
Soit par mois : 120,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 202,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 538 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 12 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres sous combles
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 010 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 300€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:7 100€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3200€ = 3200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:4 700€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 460€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 130 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 555 €
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -36 555 €
Résultat foncier Année 1 : -22 124 €(Déficit de 22 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 545 €/an
Revenus locatifs : +14 431 €
Charges déductibles : -9 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 723.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 431 €36 561 €5 705 €-22 129 €21 400 €729 €729 €
214 720 €9 396 €5 551 €5 324 €---
315 014 €9 237 €5 391 €5 778 €---
415 315 €9 072 €5 227 €6 243 €---
515 621 €8 902 €5 056 €6 719 €---
615 933 €8 726 €4 881 €7 207 €---
716 252 €8 544 €4 699 €7 708 €---
816 577 €8 357 €4 511 €8 220 €---
916 909 €8 163 €4 317 €8 746 €---
1017 247 €7 963 €4 117 €9 284 €---
1117 592 €7 756 €3 910 €9 836 €---
1217 944 €7 542 €3 697 €10 402 €---
1318 302 €7 321 €3 476 €10 981 €---
1418 668 €7 093 €3 248 €11 575 €---
1519 042 €6 857 €3 012 €12 184 €---
1619 423 €6 614 €2 769 €12 809 €---
1719 811 €6 362 €2 517 €13 449 €---
1820 207 €6 103 €2 257 €14 105 €---
1920 611 €5 834 €1 989 €14 777 €---
2021 024 €5 557 €1 711 €15 467 €---
2121 444 €5 270 €1 425 €16 174 €---
2221 873 €4 974 €1 129 €16 899 €---
2322 311 €4 668 €823 €17 642 €---
2422 757 €4 353 €507 €18 404 €---
2523 212 €4 026 €181 €19 186 €---
TOTAL462 240 €205 250 €82 106 €256 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 031 €-6 420 €+9 451 €
2+3 031 €+1 378 €+1 653 €
3+3 031 €+1 733 €+1 298 €
4+3 031 €+1 873 €+1 158 €
5+3 031 €+2 016 €+1 015 €
6+3 031 €+2 162 €+869 €
7+3 031 €+2 312 €+719 €
8+3 031 €+2 466 €+565 €
9+3 031 €+2 624 €+407 €
10+3 031 €+2 785 €+246 €
11+3 031 €+2 951 €+80 €
12+3 031 €+3 120 €-89 €
13+3 031 €+3 294 €-263 €
14+3 031 €+3 473 €-442 €
15+3 031 €+3 655 €-624 €
16+3 031 €+3 843 €-812 €
17+3 031 €+4 035 €-1 004 €
18+3 031 €+4 231 €-1 200 €
19+3 031 €+4 433 €-1 402 €
20+3 031 €+4 640 €-1 609 €
21+3 031 €+4 852 €-1 821 €
22+3 031 €+5 070 €-2 039 €
23+3 031 €+5 293 €-2 262 €
24+3 031 €+5 521 €-2 490 €
25+3 031 €+5 756 €-2 725 €
Total+75 775 €+77 097 €+-1 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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