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T5 à PALENTE - rue du MUGUET

VilleBesançon (25)
Surface84m²
Coût Total146 820€
Loyer Annuel11 253€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 535,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave
  • Appartement lumineux et très fonctionnel !
  • Résidence calme : en impasse
  • de nombreux rangements +++
  • double vitrage
  • loggia (+ de 2m hors loi carrez)
  • Très belle vue dégagée sans vis à vis !
  • Grande cave privative et saine !
  • 3ème étage sur 4
  • SANS ASCENSEUR Charges annuelles en 2023 : 1 882,20 € Charges annuelles en 2024 : 2 429,91 € Commodités du quartier Palente :
  • Accès rapide aux transports en commun (bus et tram),
  • proches des écoles (Maternelle, Primaire, Collège et Lycée Pergaud),
  • très proche de la zone commerciale de Chalezeule
Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.255550, 6.030910
Total : 146 820€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 136 500€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11253€/an
Fourchette totale : 734€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8813€ - 14369€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 926,58 €/m²
Basé sur :804 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 832 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-32 832€ (-20.3%)
Marge achat-revente :15 012€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 329,48€
Coût de l'assurance :12 846,75€
Taxe foncière : 1 024,00€/an
Soit par mois : 85,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,18€/mois
Soit par an : 1 802,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 937,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 024 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 802 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 768 €
Revenus locatifs : +11 253 €
Charges déductibles : -15 768 €
Résultat foncier Année 1 : -4 515 €(Déficit de 4 515 €)
Imputable sur revenu global : 4 515 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 268 €/an
Revenus locatifs : +11 253 €
Charges déductibles : -8 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 985 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 253 €15 773 €4 933 €-4 520 €4 520 €--
211 478 €8 142 €4 802 €3 336 €---
311 708 €8 007 €4 667 €3 701 €---
411 942 €7 866 €4 526 €4 075 €---
512 181 €7 721 €4 381 €4 459 €---
612 424 €7 571 €4 231 €4 853 €---
712 673 €7 416 €4 076 €5 257 €---
812 926 €7 256 €3 916 €5 671 €---
913 185 €7 089 €3 749 €6 095 €---
1013 449 €6 918 €3 578 €6 531 €---
1113 718 €6 740 €3 400 €6 978 €---
1213 992 €6 556 €3 216 €7 436 €---
1314 272 €6 366 €3 026 €7 906 €---
1414 557 €6 169 €2 829 €8 388 €---
1514 848 €5 965 €2 625 €8 883 €---
1615 145 €5 754 €2 414 €9 391 €---
1715 448 €5 536 €2 196 €9 912 €---
1815 757 €5 311 €1 971 €10 446 €---
1916 072 €5 078 €1 738 €10 995 €---
2016 394 €4 836 €1 496 €11 557 €---
2116 722 €4 587 €1 247 €12 135 €---
2217 056 €4 328 €988 €12 728 €---
2317 397 €4 061 €721 €13 336 €---
2417 745 €3 785 €445 €13 960 €---
2518 100 €3 499 €159 €14 601 €---
TOTAL360 442 €162 330 €71 329 €198 112 €4 520 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 356 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363 €-1 356 €+3 719 €
2+2 363 €+1 001 €+1 362 €
3+2 363 €+1 110 €+1 253 €
4+2 363 €+1 223 €+1 140 €
5+2 363 €+1 338 €+1 025 €
6+2 363 €+1 456 €+907 €
7+2 363 €+1 577 €+786 €
8+2 363 €+1 701 €+662 €
9+2 363 €+1 829 €+534 €
10+2 363 €+1 959 €+404 €
11+2 363 €+2 093 €+270 €
12+2 363 €+2 231 €+132 €
13+2 363 €+2 372 €-9 €
14+2 363 €+2 517 €-154 €
15+2 363 €+2 665 €-302 €
16+2 363 €+2 817 €-454 €
17+2 363 €+2 974 €-611 €
18+2 363 €+3 134 €-771 €
19+2 363 €+3 298 €-935 €
20+2 363 €+3 467 €-1 104 €
21+2 363 €+3 641 €-1 278 €
22+2 363 €+3 818 €-1 455 €
23+2 363 €+4 001 €-1 638 €
24+2 363 €+4 188 €-1 825 €
25+2 363 €+4 380 €-2 017 €
Total+59 075 €+59 434 €+-359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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