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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface135m²
Coût Total159 192€
Loyer Annuel14 018€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 036,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, calme, Pas de cave

Située au calme dans une impasse, cette maison familiale se compose d'une cuisine, d'un séjour, de 4 chambres, d'un bureau, d'un garage et d'un sous-sol complet. Elle dispose également d'un terrain plat et clôturé de 580 m². Assainissement collectif. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.271931, 1.786043
Total : 159 192€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 148 000€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14018€/an
Fourchette totale : 919€ - 1485€/mois
Fourchette annuelle : 11030€ - 17815€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,49 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 016 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :+35 884€ (+34.5%)
Marge achat-revente :-55 176€ (-53.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :46,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 279,05€
Coût de l'assurance :13 929,30€
Taxe foncière : 1 401,78€/an
Soit par mois : 116,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans les deux salles de bain
Quantité: 2 salles de bain (environ 11 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée et couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 100€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 018 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 192 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 086 €
Revenus locatifs : +14 018 €
Charges déductibles : -15 086 €
Résultat foncier Année 1 : -1 069 €(Déficit de 1 069 €)
Imputable sur revenu global : 1 069 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 986 €/an
Revenus locatifs : +14 018 €
Charges déductibles : -6 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 031 €/an
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 018 €15 091 €5 033 €-1 074 €1 074 €--
214 298 €6 854 €4 895 €7 444 €---
314 584 €6 713 €4 754 €7 872 €---
414 876 €6 566 €4 607 €8 310 €---
515 173 €6 415 €4 456 €8 758 €---
615 477 €6 259 €4 300 €9 218 €---
715 786 €6 098 €4 139 €9 688 €---
816 102 €5 932 €3 973 €10 170 €---
916 424 €5 760 €3 801 €10 664 €---
1016 753 €5 583 €3 624 €11 170 €---
1117 088 €5 400 €3 441 €11 688 €---
1217 429 €5 211 €3 252 €12 218 €---
1317 778 €5 016 €3 057 €12 762 €---
1418 134 €4 815 €2 856 €13 319 €---
1518 496 €4 607 €2 648 €13 889 €---
1618 866 €4 392 €2 433 €14 474 €---
1719 243 €4 170 €2 211 €15 073 €---
1819 628 €3 942 €1 983 €15 687 €---
1920 021 €3 705 €1 746 €16 316 €---
2020 421 €3 461 €1 502 €16 960 €---
2120 830 €3 209 €1 251 €17 620 €---
2221 246 €2 949 €990 €18 297 €---
2321 671 €2 681 €722 €18 990 €---
2422 105 €2 404 €445 €19 701 €---
2522 547 €2 117 €159 €20 429 €---
TOTAL448 995 €129 353 €72 279 €319 642 €1 074 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 322 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 944 €-322 €+3 266 €
2+2 944 €+2 233 €+711 €
3+2 944 €+2 361 €+583 €
4+2 944 €+2 493 €+451 €
5+2 944 €+2 627 €+317 €
6+2 944 €+2 765 €+179 €
7+2 944 €+2 906 €+38 €
8+2 944 €+3 051 €-107 €
9+2 944 €+3 199 €-255 €
10+2 944 €+3 351 €-407 €
11+2 944 €+3 506 €-562 €
12+2 944 €+3 665 €-721 €
13+2 944 €+3 829 €-885 €
14+2 944 €+3 996 €-1 052 €
15+2 944 €+4 167 €-1 223 €
16+2 944 €+4 342 €-1 398 €
17+2 944 €+4 522 €-1 578 €
18+2 944 €+4 706 €-1 762 €
19+2 944 €+4 895 €-1 951 €
20+2 944 €+5 088 €-2 144 €
21+2 944 €+5 286 €-2 342 €
22+2 944 €+5 489 €-2 545 €
23+2 944 €+5 697 €-2 753 €
24+2 944 €+5 910 €-2 966 €
25+2 944 €+6 129 €-3 185 €
Total+73 600 €+95 893 €+-22 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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