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La Souterraine - À VENDRE Pavillon 2 chambres avec jardin

VilleSouterraine (23)
Surface92
Coût Total104 500
Loyer Annuel7 800
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 847,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

La Souterraine - À VENDRE Pavillon 2 chambres avec jardin - Idéalement situé dans le quartier recherché du Cheix, ce pavillon mitoyen avec garage attenant est une belle opportunité de créer un intérieur à votre image ! Au rez-de-chaussée, vous profitez d’une entrée avec placard, d’un WC indépendant, d’une cuisine avec cellier attenant, ainsi que d’un séjour/salon lumineux équipé d’un conduit de cheminée. À l’étage, l’espace nuit se compose de deux chambres, d’une salle de bain et de rangements pratiques avec deux placards sur le palier. Côté équipements : menuiseries en bois, volets roulants manuels et chauffage individuel au gaz de ville. À l’extérieur, vous bénéficiez d’un agréable terrain de 369 m², idéal pour profiter des beaux jours, jardiner ou aménager un espace détente. Il n’y a pas de frais d’agence et les frais de notaire sont réduits. Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard compris entre 1060 € et 1480 € (abonnement compris). DPE réalisé le 20/11/2022. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.244750, 1.502130
Total : 104 500
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 20 260
Valeur du bien : 98 260
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7800€/an
Fourchette totale : 515€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6174€ - 9852€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,59 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 478
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-34 478 (-30.7%)
Marge achat-revente :7 978€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 540,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 605,06
Coût de l'assurance :9 143,75
Taxe foncière : 779,96€/an
Soit par mois : 65,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: Chauffage individuel au gaz - vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 260(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant meubles, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:300
    Vérification chauffage au gaz: 1 système = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 800 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 779
Revenus locatifs : +7 800
Charges déductibles : -24 779
Résultat foncier Année 1 : -16 979(Déficit de 16 979 €)
Imputable sur revenu global : 16 979
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 519 €/an
Revenus locatifs : +7 800
Charges déductibles : -4 519
Résultat foncier Années 2+ : 3 281 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 80024 7823 376-16 98216 982 €--
27 9564 4313 2853 525---
38 1154 3363 1913 778---
48 2774 2393 0934 038---
58 4434 1382 9934 304---
68 6114 0352 8894 577---
78 7843 9272 7814 856---
88 9593 8162 6705 143---
99 1383 7022 5565 437---
109 3213 5832 4375 738---
119 5083 4612 3156 047---
129 6983 3342 1896 364---
139 8923 2042 0586 688---
1410 0903 0691 9237 021---
1510 2912 9291 7837 362---
1610 4972 7851 6397 712---
1710 7072 6361 4908 071---
1810 9212 4821 3378 439---
1911 1402 3231 1788 816---
2011 3632 1591 0149 203---
2111 5901 9908449 600---
2211 8221 81466910 007---
2312 0581 63348810 425---
2412 2991 44630010 853---
2512 5451 25310711 292---
TOTAL249 82397 50848 605152 31516 982Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 095
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 315
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638-5 095+6 733
2+1 638+1 057+581
3+1 638+1 133+505
4+1 638+1 211+427
5+1 638+1 291+347
6+1 638+1 373+265
7+1 638+1 457+181
8+1 638+1 543+95
9+1 638+1 631+7
10+1 638+1 721-83
11+1 638+1 814-176
12+1 638+1 909-271
13+1 638+2 006-368
14+1 638+2 106-468
15+1 638+2 209-571
16+1 638+2 314-676
17+1 638+2 421-783
18+1 638+2 532-894
19+1 638+2 645-1 007
20+1 638+2 761-1 123
21+1 638+2 880-1 242
22+1 638+3 002-1 364
23+1 638+3 127-1 489
24+1 638+3 256-1 618
25+1 638+3 388-1 750
Total+40 950+45 694+-4 744
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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