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Immeuble La Charite Sur Loire

VilleCharité-sur-Loire (58)
Surface306m²
Coût Total343 880€
Loyer Annuel29 274€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+416€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 216 000 €
Surface : 306 m²
Prix au m² : 705,88 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 306 m², 14 pièces, 8 chambres, Terrasse, Mandat exclusif, Cave, 1 garage, 1 place de parking

A la Charité sur Loire, Immeuble de 4 appartements (libres) dont 2 situés en rez de chaussée et 2 au 1er étage. Au rdc: Appartement de 70.74 m², composé d'une cuisine/séjour très lumineux d'un bureau, 2 chambres et une salle d'eau/wc. Dpe: F Appartement de 71.94 m², composé d'une entrée, cuisine/séjour très lumineux, 2 chambres, salle d'eau/wc. Dpe: F Au 1er étage: Palier desservant 2 appartements et une terrasse couverte de 20.65 m². Appartement de 75.19 m² comprenant entrée, salon/salle à manger avec insert, cuisine, 2 chambres, salle de bains/wc. Dpe: G Appartement de 60.32 m² composé d'une entrée/couloir, pièce de vie, 2 chambres, salle de bains/wc. Grenier aménageable de 71.46 m² Sous sol composé d'une partie garage et de 2 caves voutées. Produit rare! Idéal investisseur. Une exclusivité Ordim

Ville : Charité-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.178001, 3.014914
Total : 343 880€
Prix d'acquisition : 216 000€
Travaux : 110 600€
Valeur du bien : 326 600€
Frais de notaire : 17 280€
Coût estimé : 17 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 306m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2439€/mois
Loyer annuel estimé : 29274€/an
Fourchette totale : 1889€ - 3150€/mois
Fourchette annuelle : 22671€ - 37800€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 401 €
Prix d'achat :216 000 €
Décote à l'achat :-110 401€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-17 479€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 779,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 945,53€
Coût de l'assurance :30 089,50€
Taxe foncière : 2 927,38€/an
Soit par mois : 243,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 439,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 023,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :415,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 306 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimation basée sur 306 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les anciens cumulus
Quantité: 1 système pour 306 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (état 2/5)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salles de bain nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: 4 cuisines (état 3/5)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisines nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 600 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:39 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 31 fenêtres × 1200€ = 37200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rafraîchissement cuisine: 4 cuisines × 5000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 8 chambres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 système pour l'ensemble de l'immeuble × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charité-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 49 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 274 €/an
Calcul : 2 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 204 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 830 €
Revenus locatifs : +29 274 €
Charges déductibles : -125 830 €
Résultat foncier Année 1 : -96 556 €(Déficit de 96 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 230 €/an
Revenus locatifs : +29 274 €
Charges déductibles : -15 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75156.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 216 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 140 400 €(65% de 216 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 105 €/an
Calcul : 140 400 € × 3,636% = 5 105 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 274 €125 841 €11 110 €-96 567 €21 400 €75 167 €75 167 €
229 859 €14 941 €10 810 €14 918 €--60 249 €
330 456 €14 631 €10 500 €15 826 €--44 423 €
431 066 €14 310 €10 179 €16 755 €--27 668 €
531 687 €13 979 €9 848 €17 708 €--9 961 €
632 321 €13 637 €9 506 €18 683 €---
732 967 €13 284 €9 153 €19 683 €---
833 626 €12 919 €8 788 €20 708 €---
934 299 €12 541 €8 410 €21 757 €---
1034 985 €12 152 €8 021 €22 833 €---
1135 685 €11 749 €7 618 €23 936 €---
1236 398 €11 333 €7 202 €25 065 €---
1337 126 €10 903 €6 772 €26 223 €---
1437 869 €10 459 €6 328 €27 410 €---
1538 626 €10 000 €5 869 €28 626 €---
1639 399 €9 526 €5 395 €29 873 €---
1740 187 €9 036 €4 905 €31 151 €---
1840 990 €8 530 €4 399 €32 461 €---
1941 810 €8 007 €3 876 €33 804 €---
2042 646 €7 466 €3 335 €35 180 €---
2143 499 €6 908 €2 777 €36 591 €---
2244 369 €6 331 €2 200 €38 038 €---
2345 257 €5 735 €1 604 €39 521 €---
2446 162 €5 120 €989 €41 042 €---
2547 085 €4 483 €352 €42 602 €---
TOTAL937 648 €373 819 €159 946 €563 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 563 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 147 €-6 420 €+12 567 €
2+6 147 €0 €+6 147 €
3+6 147 €0 €+6 147 €
4+6 147 €0 €+6 147 €
5+6 147 €0 €+6 147 €
6+6 147 €+2 617 €+3 530 €
7+6 147 €+5 905 €+242 €
8+6 147 €+6 212 €-65 €
9+6 147 €+6 527 €-380 €
10+6 147 €+6 850 €-703 €
11+6 147 €+7 181 €-1 034 €
12+6 147 €+7 520 €-1 373 €
13+6 147 €+7 867 €-1 720 €
14+6 147 €+8 223 €-2 076 €
15+6 147 €+8 588 €-2 441 €
16+6 147 €+8 962 €-2 815 €
17+6 147 €+9 345 €-3 198 €
18+6 147 €+9 738 €-3 591 €
19+6 147 €+10 141 €-3 994 €
20+6 147 €+10 554 €-4 407 €
21+6 147 €+10 977 €-4 830 €
22+6 147 €+11 411 €-5 264 €
23+6 147 €+11 856 €-5 709 €
24+6 147 €+12 313 €-6 166 €
25+6 147 €+12 780 €-6 633 €
Total+153 675 €+169 148 €+-15 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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