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Bel appartement T3 en duplex à Carcassonne

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface64m²
Coût Total127 492€
Loyer Annuel6 685€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-392€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 092,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Contact direct Romain CANDAU 0610255282

Découvrez cet appartement T3 de 64 m² situé au 1er étage d'un immeuble récent, idéalement placé à proximité du centre-ville, des commerces et des transports en commun.

L'appartement se compose d'une entrée, d'une pièce à vivre lumineuse avec cuisine ouverte, d'un balcon et d'un WC indépendant. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres avec placards intégrés une salle de bains avec baignoire et meuble double vasque ainsi que d'un espace de rangement supplémentaire.

L'appartement dispose également de deux places de parking.

Prix : 69 900 €

Taxe foncière 1695€

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-nous par téléphone ou par email. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/carcassonne-11000/agence-immobiliere/foncia-transaction-carcassonne-1102

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.228629, 2.345713
Total : 127 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 121 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6685€/an
Fourchette totale : 447€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5362€ - 8334€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 531,81€
Coût de l'assurance :11 155,55€
Taxe foncière : 1 695,00€/an
Soit par mois : 141,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 140,42€/mois
Soit par an : 1 685,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-391,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments manquants et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des murs abîmés
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres (2 pièces): 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Réparation murs: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 685 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 492 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 695 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 685 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 081 €
Revenus locatifs : +6 685 €
Charges déductibles : -60 081 €
Résultat foncier Année 1 : -53 395 €(Déficit de 53 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 081 €/an
Revenus locatifs : +6 685 €
Charges déductibles : -8 081 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 395 €/an(Déficit de 1 395 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31995.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 685 €60 085 €4 258 €-53 400 €21 400 €32 000 €32 000 €
26 819 €7 971 €4 145 €-1 153 €1 153 €-32 000 €
36 955 €7 854 €4 028 €-899 €899 €-32 000 €
47 094 €7 733 €3 906 €-638 €638 €-32 000 €
57 236 €7 607 €3 781 €-371 €371 €-32 000 €
67 381 €7 477 €3 651 €-97 €97 €-32 000 €
77 528 €7 343 €3 517 €185 €--31 814 €
87 679 €7 204 €3 378 €475 €--31 340 €
97 833 €7 061 €3 235 €772 €--30 568 €
107 989 €6 912 €3 086 €1 077 €--29 491 €
118 149 €6 759 €2 932 €1 390 €--28 101 €
128 312 €6 600 €2 774 €1 712 €---
138 478 €6 436 €2 609 €2 043 €---
148 648 €6 266 €2 439 €2 382 €---
158 821 €6 090 €2 263 €2 731 €---
168 997 €5 908 €2 082 €3 089 €---
179 177 €5 720 €1 893 €3 457 €---
189 361 €5 525 €1 699 €3 836 €---
199 548 €5 324 €1 498 €4 224 €---
209 739 €5 116 €1 290 €4 623 €---
219 934 €4 901 €1 074 €5 033 €---
2210 132 €4 678 €852 €5 454 €---
2310 335 €4 448 €621 €5 887 €---
2410 542 €4 209 €383 €6 332 €---
2510 752 €3 963 €137 €6 790 €---
TOTAL214 124 €209 188 €61 532 €4 936 €24 558 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 367 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-6 420 €+7 824 €
2+1 404 €-346 €+1 750 €
3+1 404 €-270 €+1 674 €
4+1 404 €-192 €+1 596 €
5+1 404 €-111 €+1 515 €
6+1 404 €-29 €+1 433 €
7+1 404 €0 €+1 404 €
8+1 404 €0 €+1 404 €
9+1 404 €0 €+1 404 €
10+1 404 €0 €+1 404 €
11+1 404 €0 €+1 404 €
12+1 404 €+514 €+890 €
13+1 404 €+613 €+791 €
14+1 404 €+715 €+689 €
15+1 404 €+819 €+585 €
16+1 404 €+927 €+477 €
17+1 404 €+1 037 €+367 €
18+1 404 €+1 151 €+253 €
19+1 404 €+1 267 €+137 €
20+1 404 €+1 387 €+17 €
21+1 404 €+1 510 €-106 €
22+1 404 €+1 636 €-232 €
23+1 404 €+1 766 €-362 €
24+1 404 €+1 900 €-496 €
25+1 404 €+2 037 €-633 €
Total+35 100 €+9 911 €+25 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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