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Tesla

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface97m²
Coût Total136 977€
Loyer Annuel10 254€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 960 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 226,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 97 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Chauffage électrique

Au cœur de la ville, découvrez cette maison en copropriété, sans extérieur, à rafraîchir selon vos goûts. Volumes intéressants, distribution fonctionnelle et emplacement recherché en font une opportunité rare pour créer un intérieur à votre image. Parfait pour un projet de rénovation ou un investissement locatif.

N'hésitez plus votre conseillère Ezilda ZOÉ.

Les informations sur les risques aux quels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.648040, 0.588430
Total : 136 977€
Prix d'acquisition : 118 960€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 127 460€
Frais de notaire : 9 517€
Coût estimé : 9 517€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10254€/an
Fourchette totale : 693€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 8314€ - 12647€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 659,95 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 015 €
Prix d'achat :118 960 €
Décote à l'achat :-42 055€ (-26.1%)
Marge achat-revente :24 038€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 977€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 406,50€
Coût de l'assurance :11 985,49€
Taxe foncière : 1 025,42€/an
Soit par mois : 85,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo). Réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC). Réfection carrelage partiel ou total. Mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds. Réfection électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres. Vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 254 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 977 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 780 €
Revenus locatifs : +10 254 €
Charges déductibles : -14 780 €
Résultat foncier Année 1 : -4 526 €(Déficit de 4 526 €)
Imputable sur revenu global : 4 526 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 280 €/an
Revenus locatifs : +10 254 €
Charges déductibles : -6 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 974 €/an
Prix d'achat du bien : 118 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 324 €(65% de 118 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 812 €/an
Calcul : 77 324 € × 3,636% = 2 812 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 254 €14 784 €4 779 €-4 530 €4 530 €--
210 459 €6 160 €4 655 €4 300 €---
310 669 €6 030 €4 526 €4 638 €---
410 882 €5 897 €4 392 €4 985 €---
511 100 €5 758 €4 253 €5 342 €---
611 322 €5 614 €4 110 €5 707 €---
711 548 €5 466 €3 961 €6 082 €---
811 779 €5 312 €3 807 €6 467 €---
912 014 €5 152 €3 647 €6 863 €---
1012 255 €4 987 €3 482 €7 268 €---
1112 500 €4 815 €3 311 €7 685 €---
1212 750 €4 638 €3 133 €8 112 €---
1313 005 €4 454 €2 949 €8 551 €---
1413 265 €4 264 €2 759 €9 001 €---
1513 530 €4 067 €2 562 €9 464 €---
1613 801 €3 862 €2 358 €9 939 €---
1714 077 €3 651 €2 146 €10 426 €---
1814 358 €3 432 €1 927 €10 927 €---
1914 646 €3 205 €1 700 €11 441 €---
2014 938 €2 969 €1 464 €11 969 €---
2115 237 €2 726 €1 221 €12 512 €---
2215 542 €2 473 €968 €13 069 €---
2315 853 €2 212 €707 €13 641 €---
2416 170 €1 941 €436 €14 229 €---
2516 493 €1 661 €156 €14 833 €---
TOTAL328 446 €115 528 €69 407 €212 919 €4 530 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 359 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 153 €-1 359 €+3 512 €
2+2 153 €+1 290 €+863 €
3+2 153 €+1 391 €+762 €
4+2 153 €+1 496 €+657 €
5+2 153 €+1 602 €+551 €
6+2 153 €+1 712 €+441 €
7+2 153 €+1 825 €+328 €
8+2 153 €+1 940 €+213 €
9+2 153 €+2 059 €+94 €
10+2 153 €+2 180 €-27 €
11+2 153 €+2 305 €-152 €
12+2 153 €+2 434 €-281 €
13+2 153 €+2 565 €-412 €
14+2 153 €+2 700 €-547 €
15+2 153 €+2 839 €-686 €
16+2 153 €+2 982 €-829 €
17+2 153 €+3 128 €-975 €
18+2 153 €+3 278 €-1 125 €
19+2 153 €+3 432 €-1 279 €
20+2 153 €+3 591 €-1 438 €
21+2 153 €+3 753 €-1 600 €
22+2 153 €+3 921 €-1 768 €
23+2 153 €+4 092 €-1 939 €
24+2 153 €+4 269 €-2 116 €
25+2 153 €+4 450 €-2 297 €
Total+53 825 €+63 876 €+-10 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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