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Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface68m²
Coût Total135 840€
Loyer Annuel10 069€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 85 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Balcon, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

À vendre : Appartement de 68 m² - Résidence sécurisée près de l'Université Jean Jaurès

Découvrez ce charmant appartement de 68 m² situé dans une résidence sécurisée et bien entretenue, à proximité immédiate des transports en commun (bus et métro) et à seulement 15 minutes à pied de l'Université Jean Jaurès. Idéal pour :

  • Résidence principale : profitez d'un cadre de vie agréable et pratique
  • Investisseurs : cet appartement est parfait pour de la colocation, offrant un rendement supérieur à 15%. La proximité de l'université et des transports en fait un emplacement privilégié pour les étudiants. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un bien de qualité dans un secteur recherché. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement ! Pour plus d'informations, veuillez contacter Les clés de Toulouse Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.569081, 1.409278
Total : 135 840€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 44 040€
Valeur du bien : 129 040€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10069€/an
Fourchette totale : 657€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7883€ - 12862€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 432,03 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 378 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-12 378€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-38 462€ (-39.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :39,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 647,41€
Coût de l'assurance :11 886,00€
Taxe foncière : 1 006,93€/an
Soit par mois : 83,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 839,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 040 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 12000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 8000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salon - Peinture:2 240€
    Peinture salon: 28 m² × 30€/m² = 840€, Main d'œuvre: 560€ = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 069 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 840 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 123 €
Revenus locatifs : +10 069 €
Charges déductibles : -50 123 €
Résultat foncier Année 1 : -40 053 €(Déficit de 40 053 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 29 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 083 €/an
Revenus locatifs : +10 069 €
Charges déductibles : -6 083 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29353.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 069 €50 127 €4 605 €-40 058 €10 700 €29 358 €29 358 €
210 271 €5 965 €4 483 €4 305 €--25 052 €
310 476 €5 839 €4 357 €4 637 €--20 415 €
410 686 €5 709 €4 227 €4 977 €--15 439 €
510 899 €5 574 €4 092 €5 325 €--10 113 €
611 117 €5 434 €3 952 €5 683 €--4 430 €
711 340 €5 290 €3 807 €6 050 €---
811 566 €5 140 €3 658 €6 426 €---
911 798 €4 985 €3 503 €6 812 €---
1012 034 €4 825 €3 343 €7 209 €---
1112 274 €4 660 €3 177 €7 615 €---
1212 520 €4 488 €3 006 €8 032 €---
1312 770 €4 311 €2 828 €8 460 €---
1413 026 €4 127 €2 644 €8 899 €---
1513 286 €3 937 €2 454 €9 349 €---
1613 552 €3 740 €2 258 €9 812 €---
1713 823 €3 537 €2 054 €10 287 €---
1814 099 €3 326 €1 844 €10 774 €---
1914 381 €3 108 €1 626 €11 274 €---
2014 669 €2 882 €1 400 €11 787 €---
2114 963 €2 649 €1 166 €12 314 €---
2215 262 €2 407 €925 €12 854 €---
2315 567 €2 157 €675 €13 410 €---
2415 878 €1 899 €416 €13 980 €---
2516 196 €1 631 €148 €14 565 €---
TOTAL322 524 €147 747 €66 647 €174 777 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-3 210 €+5 325 €
2+2 115 €0 €+2 115 €
3+2 115 €0 €+2 115 €
4+2 115 €0 €+2 115 €
5+2 115 €0 €+2 115 €
6+2 115 €0 €+2 115 €
7+2 115 €+486 €+1 629 €
8+2 115 €+1 928 €+187 €
9+2 115 €+2 044 €+71 €
10+2 115 €+2 163 €-48 €
11+2 115 €+2 284 €-169 €
12+2 115 €+2 410 €-295 €
13+2 115 €+2 538 €-423 €
14+2 115 €+2 670 €-555 €
15+2 115 €+2 805 €-690 €
16+2 115 €+2 944 €-829 €
17+2 115 €+3 086 €-971 €
18+2 115 €+3 232 €-1 117 €
19+2 115 €+3 382 €-1 267 €
20+2 115 €+3 536 €-1 421 €
21+2 115 €+3 694 €-1 579 €
22+2 115 €+3 856 €-1 741 €
23+2 115 €+4 023 €-1 908 €
24+2 115 €+4 194 €-2 079 €
25+2 115 €+4 370 €-2 255 €
Total+52 875 €+52 433 €+442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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