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Appartement T4

VilleTonneins (47)
Surface71m²
Coût Total80 720€
Loyer Annuel6 640€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 971,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement T4 Rénové à neuf en 2022 cuisine, salle de bain, sol, peinture … Chaudière récente (2022) encore garanti Vendu non meublée Actuellement loué 650€/mois Premier contact par sms ou mail Me contacter pour plus de photo ou informations Pas de démarchage d’agence Vente en direct

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.393870, 0.308700
Total : 80 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 6 200€
Valeur du bien : 75 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6640€/an
Fourchette totale : 461€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 5536€ - 7964€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :969,23 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 815 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+185€ (+0.3%)
Marge achat-revente :-11 905€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 417,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 544,50€
Coût de l'assurance :6 861,20€
Taxe foncière : 663,98€/an
Soit par mois : 55,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 553,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car la chaudière est récente (2022) et encore garantie.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie si nécessaire, car quelques signes d'usure visibles.
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 200 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Lavabo:600€
    Lavabo standard: 1 × 200€ = 200€, Robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 640 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 744 €
Revenus locatifs : +6 640 €
Charges déductibles : -9 744 €
Résultat foncier Année 1 : -3 104 €(Déficit de 3 104 €)
Imputable sur revenu global : 3 104 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 544 €/an
Revenus locatifs : +6 640 €
Charges déductibles : -3 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 096 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 640 €9 746 €2 608 €-3 107 €3 107 €--
26 773 €3 476 €2 537 €3 297 €---
36 908 €3 403 €2 465 €3 505 €---
47 046 €3 328 €2 389 €3 718 €---
57 187 €3 250 €2 312 €3 937 €---
67 331 €3 170 €2 231 €4 161 €---
77 477 €3 087 €2 148 €4 391 €---
87 627 €3 001 €2 063 €4 626 €---
97 780 €2 913 €1 974 €4 867 €---
107 935 €2 821 €1 883 €5 114 €---
118 094 €2 727 €1 788 €5 367 €---
128 256 €2 629 €1 691 €5 627 €---
138 421 €2 528 €1 590 €5 893 €---
148 589 €2 424 €1 485 €6 165 €---
158 761 €2 316 €1 378 €6 445 €---
168 936 €2 205 €1 266 €6 732 €---
179 115 €2 090 €1 151 €7 025 €---
189 297 €1 971 €1 032 €7 326 €---
199 483 €1 848 €910 €7 635 €---
209 673 €1 721 €783 €7 952 €---
219 866 €1 590 €652 €8 276 €---
2210 064 €1 455 €516 €8 609 €---
2310 265 €1 315 €377 €8 950 €---
2410 470 €1 170 €232 €9 300 €---
2510 680 €1 021 €83 €9 658 €---
TOTAL212 674 €67 205 €37 545 €145 468 €3 107 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 932 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 394 €-932 €+2 326 €
2+1 394 €+989 €+405 €
3+1 394 €+1 051 €+343 €
4+1 394 €+1 115 €+279 €
5+1 394 €+1 181 €+213 €
6+1 394 €+1 248 €+146 €
7+1 394 €+1 317 €+77 €
8+1 394 €+1 388 €+6 €
9+1 394 €+1 460 €-66 €
10+1 394 €+1 534 €-140 €
11+1 394 €+1 610 €-216 €
12+1 394 €+1 688 €-294 €
13+1 394 €+1 768 €-374 €
14+1 394 €+1 850 €-456 €
15+1 394 €+1 933 €-539 €
16+1 394 €+2 019 €-625 €
17+1 394 €+2 108 €-714 €
18+1 394 €+2 198 €-804 €
19+1 394 €+2 291 €-897 €
20+1 394 €+2 385 €-991 €
21+1 394 €+2 483 €-1 089 €
22+1 394 €+2 583 €-1 189 €
23+1 394 €+2 685 €-1 291 €
24+1 394 €+2 790 €-1 396 €
25+1 394 €+2 898 €-1 504 €
Total+34 850 €+43 641 €+-8 791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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