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Appartement - 5 pièce(s) - 191 m²

VillePerpignan (66)
Surface191m²
Coût Total198 320€
Loyer Annuel22 954€
Rentabilité11.57%
Cashflow/mois+602€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 780,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Anthony Diaz vous propose: PERPIGNAN - SAINT-JEAN | AUTHENTIQUE APPARTEMENT BOURGEOIS DE 189 M².

Des volumes spectaculaires, le charme de l'ancien et une verrière classée : un appartement comme il en existe peu au cOEur de Perpignan.

Au cOEur du centre historique, dans le quartier Saint-Jean, découvrez ce surprenant appartement bourgeois de 189 m², offrant 5/6 pièces principales et des volumes particulièrement généreux.

Avec une hauteur sous plafond pouvant atteindre 5 mètres, l'appartement conserve de nombreux éléments de caractère : cheminées anciennes, rosaces au plafond, tomettes et carreaux de ciment.

L'ensemble s'organise autour d'une remarquable verrière centrale classée, véritable singularité du lieu.

L'appartement mérite aujourd'hui d'être repensé, rénové et amélioré afin de révéler pleinement son potentiel et d'offrir un cadre de vie confortable et original en plein cOEur de ville.

Un bien atypique destiné aux amateurs de beaux volumes, d'architecture ancienne et de lieux de caractère.

Prenez contact pour organiser une visite et découvrir par vous-même le potentiel de cet appartement hors normes.

VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 11 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 70€ par mois (soit 840 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Anthony Diaz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 490964541, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 191
  • Surface totale : 191
  • Nbre. d'étages : 3
  • Étage du bien : 1
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 5
  • Terrasse
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.699279, 2.895365
Total : 198 320€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 186 400€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1913€/mois
Loyer annuel estimé : 22954€/an
Fourchette totale : 1544€ - 2370€/mois
Fourchette annuelle : 18529€ - 28435€/an
Rentabilité brute :11.57%
Fourchette de rentabilité :9.34% - 14.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,8 €/m²
Basé sur :710 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 968 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-147 968€ (-49.8%)
Marge achat-revente :98 648€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :79,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 049,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 872,37€
Coût de l'assurance :23 798,40€
Taxe foncière : 2 295,37€/an
Soit par mois : 191,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 912,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :601,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 76 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 954 €/an
Calcul : 1 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 295 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 928 €
Revenus locatifs : +22 954 €
Charges déductibles : -47 928 €
Résultat foncier Année 1 : -24 974 €(Déficit de 24 974 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 528 €/an
Revenus locatifs : +22 954 €
Charges déductibles : -10 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14274.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 954 €47 934 €6 447 €-24 980 €10 700 €14 280 €14 280 €
223 413 €10 360 €6 273 €13 052 €--1 228 €
323 881 €10 181 €6 094 €13 700 €---
424 359 €9 995 €5 908 €14 363 €---
524 846 €9 804 €5 716 €15 042 €---
625 343 €9 606 €5 518 €15 737 €---
725 850 €9 401 €5 313 €16 449 €---
826 367 €9 189 €5 102 €17 177 €---
926 894 €8 971 €4 883 €17 923 €---
1027 432 €8 745 €4 657 €18 687 €---
1127 980 €8 511 €4 424 €19 469 €---
1228 540 €8 270 €4 183 €20 270 €---
1329 111 €8 021 €3 933 €21 090 €---
1429 693 €7 763 €3 676 €21 930 €---
1530 287 €7 497 €3 409 €22 790 €---
1630 893 €7 221 €3 134 €23 671 €---
1731 511 €6 937 €2 850 €24 573 €---
1832 141 €6 643 €2 556 €25 498 €---
1932 784 €6 340 €2 252 €26 444 €---
2033 439 €6 026 €1 938 €27 413 €---
2134 108 €5 701 €1 614 €28 407 €---
2234 790 €5 366 €1 279 €29 424 €---
2335 486 €5 020 €933 €30 466 €---
2436 196 €4 662 €575 €31 534 €---
2536 920 €4 292 €205 €32 627 €---
TOTAL735 214 €232 455 €92 872 €502 759 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 820 €-3 210 €+8 030 €
2+4 820 €0 €+4 820 €
3+4 820 €+3 742 €+1 078 €
4+4 820 €+4 309 €+511 €
5+4 820 €+4 513 €+307 €
6+4 820 €+4 721 €+99 €
7+4 820 €+4 935 €-115 €
8+4 820 €+5 153 €-333 €
9+4 820 €+5 377 €-557 €
10+4 820 €+5 606 €-786 €
11+4 820 €+5 841 €-1 021 €
12+4 820 €+6 081 €-1 261 €
13+4 820 €+6 327 €-1 507 €
14+4 820 €+6 579 €-1 759 €
15+4 820 €+6 837 €-2 017 €
16+4 820 €+7 101 €-2 281 €
17+4 820 €+7 372 €-2 552 €
18+4 820 €+7 649 €-2 829 €
19+4 820 €+7 933 €-3 113 €
20+4 820 €+8 224 €-3 404 €
21+4 820 €+8 522 €-3 702 €
22+4 820 €+8 827 €-4 007 €
23+4 820 €+9 140 €-4 320 €
24+4 820 €+9 460 €-4 640 €
25+4 820 €+9 788 €-4 968 €
Total+120 500 €+150 828 €+-30 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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