Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCébazan (34)
Surface158m²
Coût Total189 700€
Loyer Annuel17 328€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 044,3 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cheminée, Salon (total 28 m²), 5 chambres, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Beau volume.. Pour cette agréable maison de village familiale T6/7 offrant 158 m² élevé d'un étage de 1862 en 3 faces avec dépendance de 35 m² idéale pour vélos, motos.. Belle pièce de vie de 28 m² avec ses carrelages d'époque, cuisine et arrière cuisine en rdc avec cheminée, et 6 belles chambres à l'étage.. Cheminée, poêle à bois, climatisation, menuiseries alus et bois, volets roulants électriques.. Bien Placée au centre Cébazan.. Agréable village à 5 mn de St Chignan.. Idéal famille nombreuse, maison de vacances.. Bon rapport qualité prix !! A visiter au plus vite.. Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Cébazan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34360
Coordonnées : 43.402688, 2.982114
Total : 189 700€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 176 500€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17328€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1957€/mois
Fourchette annuelle : 12787€ - 23480€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 12.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 677,55 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 052 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-100 052€ (-37.7%)
Marge achat-revente :75 352€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 004,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 594,81€
Coût de l'assurance :17 073,00€
Taxe foncière : 1 732,79€/an
Soit par mois : 144,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 443,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 125 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour rafraîchir la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour moderniser le salon.
Quantité: salon complet (environ 33 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais décoration vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 328 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 434 €
Revenus locatifs : +17 328 €
Charges déductibles : -20 434 €
Résultat foncier Année 1 : -3 106 €(Déficit de 3 106 €)
Imputable sur revenu global : 3 106 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 934 €/an
Revenus locatifs : +17 328 €
Charges déductibles : -8 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 394 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 328 €20 440 €6 525 €-3 113 €3 113 €--
217 674 €8 769 €6 353 €8 905 €---
318 028 €8 592 €6 176 €9 436 €---
418 388 €8 408 €5 992 €9 981 €---
518 756 €8 218 €5 802 €10 539 €---
619 131 €8 021 €5 605 €11 111 €---
719 514 €7 817 €5 401 €11 697 €---
819 904 €7 606 €5 190 €12 299 €---
920 302 €7 387 €4 971 €12 915 €---
1020 708 €7 161 €4 745 €13 548 €---
1121 123 €6 926 €4 511 €14 196 €---
1221 545 €6 684 €4 268 €14 861 €---
1321 976 €6 433 €4 017 €15 543 €---
1422 415 €6 173 €3 757 €16 243 €---
1522 864 €5 903 €3 488 €16 961 €---
1623 321 €5 624 €3 209 €17 697 €---
1723 787 €5 336 €2 920 €18 452 €---
1824 263 €5 037 €2 621 €19 226 €---
1924 748 €4 728 €2 312 €20 021 €---
2025 243 €4 407 €1 991 €20 836 €---
2125 748 €4 075 €1 660 €21 673 €---
2226 263 €3 732 €1 316 €22 531 €---
2326 789 €3 376 €961 €23 412 €---
2427 324 €3 008 €593 €24 316 €---
2527 871 €2 627 €211 €25 244 €---
TOTAL555 017 €166 488 €94 595 €388 530 €3 113 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 934 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 639 €-934 €+4 573 €
2+3 639 €+2 672 €+967 €
3+3 639 €+2 831 €+808 €
4+3 639 €+2 994 €+645 €
5+3 639 €+3 162 €+477 €
6+3 639 €+3 333 €+306 €
7+3 639 €+3 509 €+130 €
8+3 639 €+3 690 €-51 €
9+3 639 €+3 875 €-236 €
10+3 639 €+4 064 €-425 €
11+3 639 €+4 259 €-620 €
12+3 639 €+4 458 €-819 €
13+3 639 €+4 663 €-1 024 €
14+3 639 €+4 873 €-1 234 €
15+3 639 €+5 088 €-1 449 €
16+3 639 €+5 309 €-1 670 €
17+3 639 €+5 535 €-1 896 €
18+3 639 €+5 768 €-2 129 €
19+3 639 €+6 006 €-2 367 €
20+3 639 €+6 251 €-2 612 €
21+3 639 €+6 502 €-2 863 €
22+3 639 €+6 759 €-3 120 €
23+3 639 €+7 024 €-3 385 €
24+3 639 €+7 295 €-3 656 €
25+3 639 €+7 573 €-3 934 €
Total+90 975 €+116 559 €+-25 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →