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Appartement - 2 pièce(s) - 63 m²

Bien expiré
VilleClaye-Souilly (77)
Surface63m²
Coût Total196 970€
Loyer Annuel15 482€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 523,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Wendy TUFFERY vous propose: CLAYE-SOUILLY - CENTRE-VILLE - EN REZ-DE-JARDIN - TRÈS BEL APPARTEMENT DE 2 PIÈCES DE 63m2 ENVIRON LOI CARREZ AVEC ENTRÉE PRIVATIVE - UN JARDIN DE 40m2 ENVIRON - PROCHE TRANSPORTS - COMMERCES - Il comprend : UNE ENTRÉE AVEC RANGEMENT - UNE CUISINE SEMI-OUVERTE AMÉNAGÉE ET ÉQUIPÉE - UN SEJOUR - UNE CHAMBRE - UNE SALLE D'EAU - UN WC INDEPENDANT - UN ESPACE BUANDERIE - JARDIN EXPOSÉ SUD-EST - FENETRES EN PVC AVEC DOUBLE VITRAGE - AU CALME - À VISITER SANS TARDER !!

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 8 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 70€ par mois (soit 840 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 323 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Wendy TUFFERY mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Melun sous le numéro 852144765, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 63
  • Surface totale : 63
  • Superficie terrain : 40
  • Nbre. de chambres : 1
  • Nb. de pièces : 2
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Terrasse
Ville : Claye-Souilly
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77410
Coordonnées : 48.944121, 2.689837
Total : 196 970€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 25 250€
Valeur du bien : 184 250€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 20.48€/m²/mois
Fourchette : 17.61€ - 23.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15482€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1500€/mois
Fourchette annuelle : 13313€ - 18004€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 656,67 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 370 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-71 370€ (-31.0%)
Marge achat-revente :33 400€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :59,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 043,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 220,03€
Coût de l'assurance :17 727,30€
Taxe foncière : 1 548,16€/an
Soit par mois : 129,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 290,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet des murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et finitions de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 15 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 250 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:750€
    Peinture chambre: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Claye-Souilly (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 482 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 970 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 116 €
Revenus locatifs : +15 482 €
Charges déductibles : -35 116 €
Résultat foncier Année 1 : -19 634 €(Déficit de 19 634 €)
Imputable sur revenu global : 19 634 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 866 €/an
Revenus locatifs : +15 482 €
Charges déductibles : -9 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 616 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 482 €35 122 €6 775 €-19 640 €19 640 €--
215 791 €9 694 €6 597 €6 097 €---
316 107 €9 510 €6 413 €6 597 €---
416 429 €9 319 €6 222 €7 110 €---
516 758 €9 122 €6 024 €7 636 €---
617 093 €8 917 €5 820 €8 176 €---
717 435 €8 705 €5 608 €8 729 €---
817 783 €8 486 €5 389 €9 297 €---
918 139 €8 259 €5 162 €9 880 €---
1018 502 €8 024 €4 927 €10 478 €---
1118 872 €7 781 €4 684 €11 091 €---
1219 249 €7 529 €4 432 €11 721 €---
1319 634 €7 268 €4 171 €12 366 €---
1420 027 €6 998 €3 901 €13 029 €---
1520 428 €6 718 €3 621 €13 709 €---
1620 836 €6 429 €3 332 €14 407 €---
1721 253 €6 129 €3 032 €15 124 €---
1821 678 €5 819 €2 722 €15 859 €---
1922 112 €5 498 €2 400 €16 614 €---
2022 554 €5 165 €2 068 €17 389 €---
2123 005 €4 821 €1 723 €18 184 €---
2223 465 €4 464 €1 367 €19 001 €---
2323 934 €4 095 €998 €19 839 €---
2424 413 €3 713 €615 €20 700 €---
2524 901 €3 317 €220 €21 584 €---
TOTAL495 880 €200 901 €98 220 €294 979 €19 640 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 892 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 251 €-5 892 €+9 143 €
2+3 251 €+1 829 €+1 422 €
3+3 251 €+1 979 €+1 272 €
4+3 251 €+2 133 €+1 118 €
5+3 251 €+2 291 €+960 €
6+3 251 €+2 453 €+798 €
7+3 251 €+2 619 €+632 €
8+3 251 €+2 789 €+462 €
9+3 251 €+2 964 €+287 €
10+3 251 €+3 143 €+108 €
11+3 251 €+3 327 €-76 €
12+3 251 €+3 516 €-265 €
13+3 251 €+3 710 €-459 €
14+3 251 €+3 909 €-658 €
15+3 251 €+4 113 €-862 €
16+3 251 €+4 322 €-1 071 €
17+3 251 €+4 537 €-1 286 €
18+3 251 €+4 758 €-1 507 €
19+3 251 €+4 984 €-1 733 €
20+3 251 €+5 217 €-1 966 €
21+3 251 €+5 455 €-2 204 €
22+3 251 €+5 700 €-2 449 €
23+3 251 €+5 952 €-2 701 €
24+3 251 €+6 210 €-2 959 €
25+3 251 €+6 475 €-3 224 €
Total+81 275 €+88 494 €+-7 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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