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Maison 4 pièces 42 m²

Bien expiré
VilleLangeac (43)
Surface42
Coût Total96 820
Loyer Annuel3 952
Rentabilité4.08%
Cashflow/mois-210
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Caroline Sahuc vous propose: Maison de bourg de 42m2 exposée plein sud, idéalement située dans le centre historique de Langeac et proche des commodités. Elle se compose en rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec coin cuisine et d'une salle de bain avec WC. Au premier se trouve un salon et au second une chambre. Le bien est complété par un grenier aménageable de 17 m2 et une cave Travaux à prévoir : installation d'un chauffage, changement des menuiseries (porte et fenêtres des étages), rafraichissement des pièces et électricité à refaire

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Caroline Sahuc mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Le Puy-en-Velay sous le numéro 982500217, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Langeac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.096444, 3.497560
Total : 96 820
Prix d'acquisition : 33 000
Travaux : 61 180
Valeur du bien : 94 180
Frais de notaire : 2 640
Coût estimé : 2 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 329€/mois
Loyer annuel estimé : 3952€/an
Fourchette totale : 238€ - 456€/mois
Fourchette annuelle : 2855€ - 5470€/an
Rentabilité brute :4.08%
Fourchette de rentabilité :2.95% - 5.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 506,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 728,50
Coût de l'assurance :8 471,75
Taxe foncière : 395,17€/an
Soit par mois : 32,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 329,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: chaudière à condensation ou poêle à granulés)
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Travaux obligatoires pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres et porte
Remplacement des fenêtres et de la porte d'entrée par des modèles isolants
Quantité: 3 fenêtres et 1 porte
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de l'installation électrique pour conformité aux normes
Quantité: 1 installation pour 42 m²
Raison: Électricité à refaire - sécurité et conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des meubles
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - vétusté nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
GrenierOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement du grenier de 17 m² pour créer un espace habitable
Quantité: 17 m²
Raison: Grenier aménageable - possibilité d'extension de l'espace habitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 180(1 457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Chaudière à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:5 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Porte d'entrée isolante: 1100€, Main d'œuvre: 300€ = 2900€
  • Électricité:11 880
    Réfection complète électricité: 42 m² × 140€/m² = 5880€, Main d'œuvre: 120€ = 6000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Main d'œuvre: 0€ = 6000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 0€ = 4000€
  • Chambres:3 600
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ = 1800€
  • Salon:3 600
    Rénovation salon: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ = 1800€
  • Grenier:6 800
    Aménagement grenier: 17 m² × 200€/m² = 3400€, Main d'œuvre: 0€ = 3400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Langeac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 952 €/an
Calcul : 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 145
Revenus locatifs : +3 952
Charges déductibles : -65 145
Résultat foncier Année 1 : -61 193(Déficit de 61 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 793
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 965 €/an
Revenus locatifs : +3 952
Charges déductibles : -3 965
Résultat foncier Années 2+ : -13 €/an(Déficit de 13 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39793.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 95265 1483 234-61 19621 400 €39 796 €39 796 €
24 0313 8823 148149--39 647 €
34 1113 7933 059319--39 329 €
44 1943 7012 967493--38 836 €
54 2773 6052 871672--38 164 €
64 3633 5072 773856--37 308 €
74 4503 4052 6711 045--36 262 €
84 5393 3002 5651 240--35 023 €
94 6303 1902 4561 440--33 583 €
104 7233 0782 3441 645--31 938 €
114 8172 9612 2271 856--30 082 €
124 9132 8402 1062 073---
135 0122 7161 9822 296---
145 1122 5861 8522 525---
155 2142 4531 7192 761---
165 3182 3151 5813 004---
175 4252 1721 4383 253---
185 5332 0241 2903 509---
195 6441 8711 1373 773---
205 7571 7139794 044---
215 8721 5508164 322---
225 9891 3816474 609---
236 1091 2064724 903---
246 2311 0252915 206---
256 3568381045 518---
TOTAL126 574126 25946 72931421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+830-6 420+7 250
2+8300+830
3+8300+830
4+8300+830
5+8300+830
6+8300+830
7+8300+830
8+8300+830
9+8300+830
10+8300+830
11+8300+830
12+830+622+208
13+830+689+141
14+830+758+72
15+830+828+2
16+830+901-71
17+830+976-146
18+830+1 053-223
19+830+1 132-302
20+830+1 213-383
21+830+1 297-467
22+830+1 383-553
23+830+1 471-641
24+830+1 562-732
25+830+1 655-825
Total+20 750+9 119+11 631
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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