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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleÉtoile-sur-Rhône (26)
Surface92.5m²
Coût Total182 820€
Loyer Annuel11 989€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 92.5 m²
Prix au m² : 1 286,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

ÉTOILE-SUR-RHÔNE - MAISON DE VILLAGE DE 110M2 - À RÉNOVER - QUARTIER LA PAILLASSE

Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne et nicolas Hommerin vous propose cette maison de village, à rénover entièrement. Elle se compose au RDC d'une cuisine voûté, au premier étage le séjour, les sanitaires et salle d'eau. Au 2ème étage, vous trouverez 2 chambres et 1 bureau.

Cette maison à rénover est idéale pour un jeune couple ou un investisseur pour du locatif. Pour une visite, contactez Nicolas Hommerin Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Nicolas Hommerin - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Romans Sur Isère sous le n°839289915. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Étoile-sur-Rhône
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Coordonnées : 44.829133, 4.876093
Total : 182 820€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 54 300€
Valeur du bien : 173 300€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.5m²
Loyer prédit : 10.80€/m²/mois
Fourchette : 7.96€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11989€/an
Fourchette totale : 737€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 8840€ - 16261€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 908,16 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :269 005 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-150 005€ (-55.8%)
Marge achat-revente :86 185€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 958,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 164,06€
Coût de l'assurance :13 711,50€
Taxe foncière : 1 198,92€/an
Soit par mois : 99,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des fissures et rafraîchissement de la peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 400€
    Isolation des combles: 92.5 m² × 80€/m² = 7400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étoile-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 989 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 330 €
Revenus locatifs : +11 989 €
Charges déductibles : -62 330 €
Résultat foncier Année 1 : -50 340 €(Déficit de 50 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 030 €/an
Revenus locatifs : +11 989 €
Charges déductibles : -8 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28940.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 989 €62 335 €6 288 €-50 346 €21 400 €28 946 €28 946 €
212 229 €7 870 €6 123 €4 359 €--24 588 €
312 474 €7 699 €5 952 €4 774 €--19 813 €
412 723 €7 522 €5 775 €5 201 €--14 613 €
512 977 €7 339 €5 592 €5 639 €--8 974 €
613 237 €7 149 €5 402 €6 088 €--2 886 €
713 502 €6 953 €5 205 €6 549 €---
813 772 €6 749 €5 002 €7 023 €---
914 047 €6 538 €4 791 €7 509 €---
1014 328 €6 320 €4 573 €8 008 €---
1114 615 €6 094 €4 347 €8 520 €---
1214 907 €5 861 €4 113 €9 046 €---
1315 205 €5 619 €3 871 €9 587 €---
1415 509 €5 368 €3 621 €10 141 €---
1515 819 €5 108 €3 361 €10 711 €---
1616 136 €4 840 €3 092 €11 296 €---
1716 459 €4 562 €2 814 €11 897 €---
1816 788 €4 274 €2 526 €12 514 €---
1917 123 €3 975 €2 228 €13 148 €---
2017 466 €3 667 €1 919 €13 799 €---
2117 815 €3 347 €1 600 €14 468 €---
2218 172 €3 016 €1 269 €15 156 €---
2318 535 €2 673 €926 €15 862 €---
2418 906 €2 319 €571 €16 587 €---
2519 284 €1 951 €204 €17 333 €---
TOTAL384 017 €189 149 €91 164 €194 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 518 €-6 420 €+8 938 €
2+2 518 €0 €+2 518 €
3+2 518 €0 €+2 518 €
4+2 518 €0 €+2 518 €
5+2 518 €0 €+2 518 €
6+2 518 €0 €+2 518 €
7+2 518 €+1 099 €+1 419 €
8+2 518 €+2 107 €+411 €
9+2 518 €+2 253 €+265 €
10+2 518 €+2 402 €+116 €
11+2 518 €+2 556 €-38 €
12+2 518 €+2 714 €-196 €
13+2 518 €+2 876 €-358 €
14+2 518 €+3 042 €-524 €
15+2 518 €+3 213 €-695 €
16+2 518 €+3 389 €-871 €
17+2 518 €+3 569 €-1 051 €
18+2 518 €+3 754 €-1 236 €
19+2 518 €+3 944 €-1 426 €
20+2 518 €+4 140 €-1 622 €
21+2 518 €+4 341 €-1 823 €
22+2 518 €+4 547 €-2 029 €
23+2 518 €+4 759 €-2 241 €
24+2 518 €+4 976 €-2 458 €
25+2 518 €+5 200 €-2 682 €
Total+62 950 €+58 461 €+4 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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