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Maison de ville à vendre

VilleÉtoile-sur-Rhône (26)
Surface92.5
Coût Total182 820
Loyer Annuel11 989
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 92.5 m²
Prix au m² : 1 286,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

ÉTOILE-SUR-RHÔNE - MAISON DE VILLAGE DE 110M2 - À RÉNOVER - QUARTIER LA PAILLASSE

Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne et nicolas Hommerin vous propose cette maison de village, à rénover entièrement. Elle se compose au RDC d'une cuisine voûté, au premier étage le séjour, les sanitaires et salle d'eau. Au 2ème étage, vous trouverez 2 chambres et 1 bureau.

Cette maison à rénover est idéale pour un jeune couple ou un investisseur pour du locatif. Pour une visite, contactez Nicolas Hommerin Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Nicolas Hommerin - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Romans Sur Isère sous le n°839289915. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Étoile-sur-Rhône
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Coordonnées : 44.829133, 4.876093
Total : 182 820
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 54 300
Valeur du bien : 173 300
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.5
Loyer prédit : 10.80€/m²/mois
Fourchette : 7.96€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11989€/an
Fourchette totale : 737€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 8840€ - 16261€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 908,16 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :269 005
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-150 005 (-55.8%)
Marge achat-revente :86 185€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 958,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 164,06
Coût de l'assurance :13 711,50
Taxe foncière : 1 198,92€/an
Soit par mois : 99,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des fissures et rafraîchissement de la peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 400
    Isolation des combles: 92.5 m² × 80€/m² = 7400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étoile-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 989 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 820 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 330
Revenus locatifs : +11 989
Charges déductibles : -62 330
Résultat foncier Année 1 : -50 340(Déficit de 50 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 940
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 030 €/an
Revenus locatifs : +11 989
Charges déductibles : -8 030
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28940.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 98962 3356 288-50 34621 400 €28 946 €28 946 €
212 2297 8706 1234 359--24 588 €
312 4747 6995 9524 774--19 813 €
412 7237 5225 7755 201--14 613 €
512 9777 3395 5925 639--8 974 €
613 2377 1495 4026 088--2 886 €
713 5026 9535 2056 549---
813 7726 7495 0027 023---
914 0476 5384 7917 509---
1014 3286 3204 5738 008---
1114 6156 0944 3478 520---
1214 9075 8614 1139 046---
1315 2055 6193 8719 587---
1415 5095 3683 62110 141---
1515 8195 1083 36110 711---
1616 1364 8403 09211 296---
1716 4594 5622 81411 897---
1816 7884 2742 52612 514---
1917 1233 9752 22813 148---
2017 4663 6671 91913 799---
2117 8153 3471 60014 468---
2218 1723 0161 26915 156---
2318 5352 67392615 862---
2418 9062 31957116 587---
2519 2841 95120417 333---
TOTAL384 017189 14991 164194 86821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 868
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 518-6 420+8 938
2+2 5180+2 518
3+2 5180+2 518
4+2 5180+2 518
5+2 5180+2 518
6+2 5180+2 518
7+2 518+1 099+1 419
8+2 518+2 107+411
9+2 518+2 253+265
10+2 518+2 402+116
11+2 518+2 556-38
12+2 518+2 714-196
13+2 518+2 876-358
14+2 518+3 042-524
15+2 518+3 213-695
16+2 518+3 389-871
17+2 518+3 569-1 051
18+2 518+3 754-1 236
19+2 518+3 944-1 426
20+2 518+4 140-1 622
21+2 518+4 341-1 823
22+2 518+4 547-2 029
23+2 518+4 759-2 241
24+2 518+4 976-2 458
25+2 518+5 200-2 682
Total+62 950+58 461+4 489
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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