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Achat maison

Bien expiré
VilleCapdenac (46)
Surface181m²
Coût Total237 172€
Loyer Annuel15 280€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 775,69 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 181 m², 8 Pièces, 6 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Terrain de 1636 m²

Dans un secteur prisé, venez découvrir cette maison divisée en deux logements. Un T3 libre de toute occupation nécessitant un raffraichissement. Un T5 duplex, actuellement loué. Le tout édifié sur une parcelle de 1630 m2. Un double garage complète l'ensemble.

Ville : Capdenac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.586440, 2.044710
Total : 237 172€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 85 540€
Valeur du bien : 225 940€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 9.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15280€/an
Fourchette totale : 987€ - 1643€/mois
Fourchette annuelle : 11843€ - 19713€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 183,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :69,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 252,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 885,92€
Coût de l'assurance :20 752,55€
Taxe foncière : 1 527,96€/an
Soit par mois : 127,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 380,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 540 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 400€
    Isolation toiture: 181 m² × 40€/m² = 7240€, Main d'œuvre: 160€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Rénovation cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine (8 m²) × 25000€ = 25000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (installation incluse)
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (installation incluse)
  • Peinture salon:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capdenac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 280 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 172 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 024 €
Revenus locatifs : +15 280 €
Charges déductibles : -96 024 €
Résultat foncier Année 1 : -80 745 €(Déficit de 80 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 484 €/an
Revenus locatifs : +15 280 €
Charges déductibles : -10 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59344.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 280 €96 032 €8 134 €-80 752 €21 400 €59 352 €59 352 €
215 585 €10 278 €7 920 €5 307 €--54 045 €
315 897 €10 057 €7 699 €5 840 €--48 205 €
416 215 €9 827 €7 469 €6 388 €--41 818 €
516 539 €9 590 €7 232 €6 949 €--34 868 €
616 870 €9 344 €6 986 €7 526 €--27 342 €
717 207 €9 090 €6 732 €8 118 €--19 225 €
817 551 €8 826 €6 468 €8 725 €--10 500 €
917 902 €8 554 €6 196 €9 349 €--1 151 €
1018 261 €8 271 €5 913 €9 989 €---
1118 626 €7 979 €5 621 €10 647 €---
1218 998 €7 677 €5 318 €11 322 €---
1319 378 €7 363 €5 005 €12 015 €---
1419 766 €7 039 €4 681 €12 727 €---
1520 161 €6 703 €4 345 €13 458 €---
1620 564 €6 356 €3 998 €14 209 €---
1720 976 €5 996 €3 638 €14 980 €---
1821 395 €5 624 €3 265 €15 772 €---
1921 823 €5 238 €2 880 €16 585 €---
2022 259 €4 839 €2 481 €17 421 €---
2122 705 €4 425 €2 067 €18 279 €---
2223 159 €3 998 €1 640 €19 161 €---
2323 622 €3 555 €1 197 €20 067 €---
2424 094 €3 096 €738 €20 998 €---
2524 576 €2 621 €263 €21 955 €---
TOTAL489 409 €262 377 €117 886 €227 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209 €-6 420 €+9 629 €
2+3 209 €0 €+3 209 €
3+3 209 €0 €+3 209 €
4+3 209 €0 €+3 209 €
5+3 209 €0 €+3 209 €
6+3 209 €0 €+3 209 €
7+3 209 €0 €+3 209 €
8+3 209 €0 €+3 209 €
9+3 209 €0 €+3 209 €
10+3 209 €+2 651 €+558 €
11+3 209 €+3 194 €+15 €
12+3 209 €+3 397 €-188 €
13+3 209 €+3 604 €-395 €
14+3 209 €+3 818 €-609 €
15+3 209 €+4 037 €-828 €
16+3 209 €+4 263 €-1 054 €
17+3 209 €+4 494 €-1 285 €
18+3 209 €+4 731 €-1 522 €
19+3 209 €+4 976 €-1 767 €
20+3 209 €+5 226 €-2 017 €
21+3 209 €+5 484 €-2 275 €
22+3 209 €+5 748 €-2 539 €
23+3 209 €+6 020 €-2 811 €
24+3 209 €+6 299 €-3 090 €
25+3 209 €+6 586 €-3 377 €
Total+80 225 €+68 110 €+12 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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