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Maison à vendre

VilleArgenvilliers (28)
Surface184
Coût Total148 800
Loyer Annuel16 264
Rentabilité10.93%
Cashflow/mois+431
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 679,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Ludivine Thibault vous propose: Au coeur de notre jolie campagne percheronne, venez découvrir cette longère de 184m2, édifiée sur plus de 1900m2 de terrain clos. Elle se compose d'une salle à manger, d'une cuisine, de 2 salons, de 3 chambres, d'un WC, d'une salle d'eau, d'une arrière cuisine, d'une véranda et d'une cave. A l'extérieur, 3 dépendances. Travaux de rénovation à prévoir. Très beau potentiel avec de grands volumes.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 125000 euros. Prix hors honoraires : 120000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (4,17% du prix du bien hors honoraires) : 5000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 454 et classe CLIMAT D indice 41. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Ludivine Thibault mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 479357550, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Argenvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Coordonnées : 48.325075, 1.064528
Total : 148 800
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 13 800
Valeur du bien : 138 800
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16264€/an
Fourchette totale : 1074€ - 1710€/mois
Fourchette annuelle : 12892€ - 20518€/an
Rentabilité brute :10.93%
Fourchette de rentabilité :8.66% - 13.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :961,96 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 000
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-52 000 (-29.4%)
Marge achat-revente :28 200€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 678,36
Coût de l'assurance :13 020,00
Taxe foncière : 1 626,40€/an
Soit par mois : 135,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 355,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :431,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 184 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salons nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 800
    Isolation des combles perdus: 184 m² × 75€/m² = 13800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 264 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 090
Revenus locatifs : +16 264
Charges déductibles : -21 090
Résultat foncier Année 1 : -4 826(Déficit de 4 826 €)
Imputable sur revenu global : 4 826
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 290 €/an
Revenus locatifs : +16 264
Charges déductibles : -7 290
Résultat foncier Années 2+ : 8 974 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 26421 0955 148-4 8314 831 €--
216 5897 1605 0139 429---
316 9217 0204 8739 901---
417 2596 8764 72810 384---
517 6056 7264 57910 879---
617 9576 5714 42411 386---
718 3166 4104 26311 906---
818 6826 2444 09712 438---
919 0566 0723 92412 984---
1019 4375 8933 74613 544---
1119 8265 7093 56114 117---
1220 2225 5173 37014 705---
1320 6275 3193 17215 307---
1421 0395 1142 96715 925---
1521 4604 9022 75416 558---
1621 8894 6822 53517 207---
1722 3274 4542 30717 873---
1822 7734 2182 07118 555---
1923 2293 9741 82719 255---
2023 6943 7211 57419 973---
2124 1673 4591 31220 709---
2224 6513 1881 04021 463---
2325 1442 90775922 237---
2425 6472 61646823 031---
2526 1602 31416723 845---
TOTAL520 940142 15874 678378 7814 831Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 449
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 781
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 415-1 449+4 864
2+3 415+2 829+586
3+3 415+2 970+445
4+3 415+3 115+300
5+3 415+3 264+151
6+3 415+3 416-1
7+3 415+3 572-157
8+3 415+3 731-316
9+3 415+3 895-480
10+3 415+4 063-648
11+3 415+4 235-820
12+3 415+4 411-996
13+3 415+4 592-1 177
14+3 415+4 778-1 363
15+3 415+4 967-1 552
16+3 415+5 162-1 747
17+3 415+5 362-1 947
18+3 415+5 567-2 152
19+3 415+5 777-2 362
20+3 415+5 992-2 577
21+3 415+6 213-2 798
22+3 415+6 439-3 024
23+3 415+6 671-3 256
24+3 415+6 909-3 494
25+3 415+7 154-3 739
Total+85 375+113 634+-28 259
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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