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Propriété à vendre

Bien expiré
VilleÉréac (22)
Surface160.1
Coût Total164 632
Loyer Annuel14 211
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 160.1 m²
Prix au m² : 876,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 22,8 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

anciens moulin Si vous avez envie d'un lieu paisible, d'un retour aux sources proche de la nature et d'un habitat rempli d'histoire, cet endroit atypique sans vis-à-vis vous permettant d'avoir en guise de voisins la flore. Cet ancien moulin construit au 17ème siècle, se trouvant au bord d'une rivière, on peut percevoir un bruit paisible de l'écoulement de l'eau. Cette habitation est composée d'une entrée, d'un salon, d'un séjour, d'une cuisine, d'un deuxième salon/bureau qui est une pièce originale qui conserve encore les traces des éléments historiques, d'une vaste mezzanine permettant d'accéder aux deux chambres. En supplément, une dépendance spacieuse pouvant être utilisée comme garage ou transformée en habitation supplémentaire. Le tout sur un terrain de 1700 m2 entièrement clos et arboré. Un projet intéressant pour les amateurs de rénovation ! Créez votre cocon parfait pour vous dans un lieu unique. Ne pas laisser passer cette occasion!

Ville : Éréac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.269429, -2.337031
Total : 164 632
Prix d'acquisition : 140 400
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 153 400
Frais de notaire : 11 232
Coût estimé : 11 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160.1
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14211€/an
Fourchette totale : 939€ - 1493€/mois
Fourchette annuelle : 11269€ - 17921€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 046,56 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 554
Prix d'achat :140 400
Décote à l'achat :-27 154 (-16.2%)
Marge achat-revente :2 922€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 632
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 983,07
Coût de l'assurance :14 405,30
Taxe foncière : 1 421,12€/an
Soit par mois : 118,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 184,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - salons en mauvais état
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection de l'escalier
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 211 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 632 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 524
Revenus locatifs : +14 211
Charges déductibles : -20 524
Résultat foncier Année 1 : -6 312(Déficit de 6 312 €)
Imputable sur revenu global : 6 312
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 524 €/an
Revenus locatifs : +14 211
Charges déductibles : -7 524
Résultat foncier Années 2+ : 6 688 €/an
Prix d'achat du bien : 140 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 21120 5295 532-6 3186 318 €--
214 4957 3825 3857 113---
314 7857 2305 2337 555---
415 0817 0735 0768 008---
515 3836 9104 9138 472---
615 6906 7424 7458 948---
716 0046 5684 5719 436---
816 3246 3884 3919 936---
916 6516 2024 20410 449---
1016 9846 0094 01210 975---
1117 3235 8103 81211 514---
1217 6705 6033 60612 067---
1318 0235 3903 39312 633---
1418 3845 1693 17213 215---
1518 7514 9412 94413 811---
1619 1264 7052 70714 422---
1719 5094 4602 46315 049---
1819 8994 2072 21015 692---
1920 2973 9461 94816 351---
2020 7033 6751 67817 028---
2121 1173 3951 39817 722---
2221 5393 1051 10818 434---
2321 9702 80680919 164---
2422 4102 49649919 914---
2522 8582 17517820 683---
TOTAL455 189142 91679 983312 2736 318Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 895
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 273
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 984-1 895+4 879
2+2 984+2 134+850
3+2 984+2 267+717
4+2 984+2 402+582
5+2 984+2 542+442
6+2 984+2 684+300
7+2 984+2 831+153
8+2 984+2 981+3
9+2 984+3 135-151
10+2 984+3 292-308
11+2 984+3 454-470
12+2 984+3 620-636
13+2 984+3 790-806
14+2 984+3 964-980
15+2 984+4 143-1 159
16+2 984+4 327-1 343
17+2 984+4 515-1 531
18+2 984+4 708-1 724
19+2 984+4 905-1 921
20+2 984+5 108-2 124
21+2 984+5 317-2 333
22+2 984+5 530-2 546
23+2 984+5 749-2 765
24+2 984+5 974-2 990
25+2 984+6 205-3 221
Total+74 600+93 682+-19 082
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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