Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 95 m²

VilleVesoul (70)
Surface95
Coût Total162 820
Loyer Annuel9 706
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 252,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 95 m²

VESOUL : Dans charmante petite copropritété de 3 appartements avec faibles charges, venez découvrir cet appartement de 4 pièces d'une superficie de 95 m2 avec SON JARDIN PRIVATIF d'une superficie de 250 m2 environ, possibilité d'aménager facilement une terrasse accessible directement depuis le salon séjour de l'appartement !!! L'appartement comprend une belle grande entrée, wc, lumineux salon séjour traversant, cuisine, deux chambres, salle de bains. Espace chaufferie buanderie, atelier de bricolage ou stockage, vélo, scooter, moto. Proximité du centre ville, des écoles, commerces, gare SNCF et routière. Rodolphe LEGENDRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 495 298 291 - VESOUL.

Surface : 95 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 130 € et 2 920 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.642555, 6.156765
Total : 162 820
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 34 300
Valeur du bien : 153 300
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9706€/an
Fourchette totale : 637€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7641€ - 12329€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :716,42 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :68 060
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :+50 940 (+74.8%)
Marge achat-revente :-94 760€ (-139.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 102,75
Coût de l'assurance :14 246,75
Taxe foncière : 970,59€/an
Soit par mois : 80,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 706 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 820 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 306
Revenus locatifs : +9 706
Charges déductibles : -41 306
Résultat foncier Année 1 : -31 600(Déficit de 31 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 200
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 006 €/an
Revenus locatifs : +9 706
Charges déductibles : -7 006
Résultat foncier Années 2+ : 2 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10200.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70641 3115 471-31 60521 400 €10 205 €10 205 €
29 9006 8665 3253 034--7 171 €
310 0986 7165 1753 382--3 789 €
410 3006 5605 0203 740--49 €
510 5066 3994 8594 107---
610 7166 2334 6934 483---
710 9306 0614 5204 870---
811 1495 8834 3425 266---
911 3725 6994 1585 674---
1011 5995 5083 9676 092---
1111 8315 3113 7706 521---
1212 0685 1073 5666 961---
1312 3094 8963 3557 414---
1412 5564 6773 1377 878---
1512 8074 4522 9118 355---
1613 0634 2182 6778 845---
1713 3243 9762 4369 348---
1813 5913 7262 1869 865---
1913 8623 4671 92710 395---
2014 1403 2001 65910 940---
2114 4222 9231 38211 500---
2214 7112 6361 09612 075---
2315 0052 34080012 665---
2415 3052 03449313 272---
2515 6111 71617613 895---
TOTAL310 883151 91479 103158 96921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 969
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 038-6 420+8 458
2+2 0380+2 038
3+2 0380+2 038
4+2 0380+2 038
5+2 038+1 217+821
6+2 038+1 345+693
7+2 038+1 461+577
8+2 038+1 580+458
9+2 038+1 702+336
10+2 038+1 827+211
11+2 038+1 956+82
12+2 038+2 088-50
13+2 038+2 224-186
14+2 038+2 363-325
15+2 038+2 507-469
16+2 038+2 653-615
17+2 038+2 804-766
18+2 038+2 959-921
19+2 038+3 119-1 081
20+2 038+3 282-1 244
21+2 038+3 450-1 412
22+2 038+3 622-1 584
23+2 038+3 800-1 762
24+2 038+3 982-1 944
25+2 038+4 169-2 131
Total+50 950+47 691+3 259
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →