Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMarseille 15e (13)
Surface75m²
Coût Total135 500€
Loyer Annuel10 712€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, 3 chambres, Entrée séparée, calme

Résidence Les Borels Idéal investissement locatif

Vente d'un appartement de Type 4, d'une superficie d'environ 75 m2 au premier étage d'un bâtiment semi-récent. Le bien est en très bon état, composé d'une entrée, une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle d'eau, un wc et une loggia. Actuellement occupé par des locataires en place depuis plus de 35 ans, pour un loyer de 840 € charges comprises. La résidence est parfaitement bien entretenue, très calme et sécurisée. Parking collectif. Bien ensoleillé, proche des commodités, et accès autoroutiers. A voir !

DPE : en cours de réalisation.

Copropriété de 159 lots. Charges prévisionnelles annuelles : 960 €.

Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur. Annonce publiée par l'agence Ergon Immobilier - 13015 Marseille, immatriculée au RCS sous le numéro SIRET 340 546 738 00022, titulaire de la carte professionnelle n° CPI 1310 2017 000 017 760 délivrée par la CCI de Marseille. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.358105, 5.372486
Total : 135 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 128 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10712€/an
Fourchette totale : 710€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8520€ - 13468€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 437,97 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 848 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-22 848€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-27 652€ (-25.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 720,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 658,10€
Coût de l'assurance :11 856,25€
Taxe foncière : 1 071,21€/an
Soit par mois : 89,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 892,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 712 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 929 €
Revenus locatifs : +10 712 €
Charges déductibles : -50 929 €
Résultat foncier Année 1 : -40 217 €(Déficit de 40 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 229 €/an
Revenus locatifs : +10 712 €
Charges déductibles : -7 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 483 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18816.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 712 €50 933 €4 728 €-40 221 €21 400 €18 821 €18 821 €
210 926 €7 110 €4 605 €3 816 €--15 005 €
311 145 €6 982 €4 477 €4 163 €--10 842 €
411 368 €6 850 €4 344 €4 518 €--6 324 €
511 595 €6 713 €4 207 €4 882 €--1 442 €
611 827 €6 571 €4 065 €5 256 €---
712 064 €6 424 €3 918 €5 640 €---
812 305 €6 271 €3 766 €6 034 €---
912 551 €6 113 €3 608 €6 438 €---
1012 802 €5 950 €3 444 €6 852 €---
1113 058 €5 780 €3 275 €7 278 €---
1213 319 €5 605 €3 099 €7 714 €---
1313 586 €5 423 €2 918 €8 163 €---
1413 857 €5 235 €2 729 €8 623 €---
1514 134 €5 040 €2 534 €9 095 €---
1614 417 €4 838 €2 332 €9 580 €---
1714 705 €4 628 €2 123 €10 077 €---
1814 999 €4 411 €1 906 €10 588 €---
1915 299 €4 187 €1 681 €11 113 €---
2015 605 €3 954 €1 449 €11 651 €---
2115 918 €3 713 €1 208 €12 204 €---
2216 236 €3 463 €958 €12 772 €---
2316 561 €3 205 €699 €13 356 €---
2416 892 €2 937 €432 €13 955 €---
2517 230 €2 659 €154 €14 570 €---
TOTAL343 111 €174 995 €68 658 €168 117 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 250 €-6 420 €+8 670 €
2+2 250 €0 €+2 250 €
3+2 250 €0 €+2 250 €
4+2 250 €0 €+2 250 €
5+2 250 €0 €+2 250 €
6+2 250 €+1 144 €+1 106 €
7+2 250 €+1 692 €+558 €
8+2 250 €+1 810 €+440 €
9+2 250 €+1 931 €+319 €
10+2 250 €+2 056 €+194 €
11+2 250 €+2 183 €+67 €
12+2 250 €+2 314 €-64 €
13+2 250 €+2 449 €-199 €
14+2 250 €+2 587 €-337 €
15+2 250 €+2 728 €-478 €
16+2 250 €+2 874 €-624 €
17+2 250 €+3 023 €-773 €
18+2 250 €+3 176 €-926 €
19+2 250 €+3 334 €-1 084 €
20+2 250 €+3 495 €-1 245 €
21+2 250 €+3 661 €-1 411 €
22+2 250 €+3 832 €-1 582 €
23+2 250 €+4 007 €-1 757 €
24+2 250 €+4 186 €-1 936 €
25+2 250 €+4 371 €-2 121 €
Total+56 250 €+50 435 €+5 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →