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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Michel-sur-Orge (91)
Surface68m²
Coût Total194 220€
Loyer Annuel11 136€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-481€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 191,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence LAFORET, vous propose à la vente, idéalement situé au coeur de Saint michel sur Orge, à 5 minutes a pied de la Gare RER et au sein d'une résidence verdoyante en face d'un parc, un appartement de 3 pièces principales comprenant : une entrée dégagée donnant accès à une cuisine indépendante aménagée et équipée, un séjour spacieux et lumineux donnant sur le parc de la résidence. Un couloir dessert ensuite, une salle de bain, un WC indépendant ainsi que deux chambres spacieuse et un dressing. Une cave ainsi qu'une place de parking complète ce bien. Ravalement avec isolation thermique voté et payé à la charge du vendeur.

Copropriété de 746 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Saint-Michel-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91240
Coordonnées : 48.634801, 2.316559
Total : 194 220€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 182 300€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 13.65€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11136€/an
Fourchette totale : 802€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 9620€ - 12891€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 016,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 736,93€
Coût de l'assurance :16 994,25€
Taxe foncière : 1 113,60€/an
Soit par mois : 92,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 928,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-481,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (plomberie et électricité inclus), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:4 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2500€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau: 1200€ (installation incluse), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-sur-Orge (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 136 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 114 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 174 €
Revenus locatifs : +11 136 €
Charges déductibles : -45 174 €
Résultat foncier Année 1 : -34 038 €(Déficit de 34 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 874 €/an
Revenus locatifs : +11 136 €
Charges déductibles : -11 874 €
Résultat foncier Années 2+ : -738 €/an(Déficit de 738 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12638.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 136 €45 181 €6 487 €-34 045 €21 400 €12 645 €12 645 €
211 359 €11 708 €6 314 €-349 €349 €-12 645 €
311 586 €11 529 €6 136 €57 €--12 588 €
411 818 €11 344 €5 951 €473 €--12 115 €
512 054 €11 153 €5 760 €901 €--11 214 €
612 295 €10 956 €5 562 €1 339 €--9 874 €
712 541 €10 751 €5 358 €1 790 €--8 085 €
812 792 €10 540 €5 146 €2 252 €--5 832 €
913 048 €10 321 €4 928 €2 727 €--3 106 €
1013 309 €10 095 €4 701 €3 214 €---
1113 575 €9 861 €4 467 €3 714 €---
1213 846 €9 619 €4 225 €4 228 €---
1314 123 €9 368 €3 975 €4 755 €---
1414 406 €9 109 €3 716 €5 296 €---
1514 694 €8 841 €3 448 €5 852 €---
1614 988 €8 564 €3 171 €6 423 €---
1715 287 €8 278 €2 885 €7 010 €---
1815 593 €7 982 €2 588 €7 612 €---
1915 905 €7 675 €2 282 €8 230 €---
2016 223 €7 358 €1 964 €8 865 €---
2116 548 €7 030 €1 637 €9 518 €---
2216 879 €6 691 €1 297 €10 188 €---
2317 216 €6 340 €946 €10 876 €---
2417 560 €5 977 €584 €11 584 €---
2517 912 €5 602 €208 €12 310 €---
TOTAL356 691 €261 871 €93 737 €94 820 €21 749 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 525 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 339 €-6 420 €+8 759 €
2+2 339 €-105 €+2 444 €
3+2 339 €0 €+2 339 €
4+2 339 €0 €+2 339 €
5+2 339 €0 €+2 339 €
6+2 339 €0 €+2 339 €
7+2 339 €0 €+2 339 €
8+2 339 €0 €+2 339 €
9+2 339 €0 €+2 339 €
10+2 339 €+32 €+2 307 €
11+2 339 €+1 114 €+1 225 €
12+2 339 €+1 268 €+1 071 €
13+2 339 €+1 426 €+913 €
14+2 339 €+1 589 €+750 €
15+2 339 €+1 756 €+583 €
16+2 339 €+1 927 €+412 €
17+2 339 €+2 103 €+236 €
18+2 339 €+2 283 €+56 €
19+2 339 €+2 469 €-130 €
20+2 339 €+2 660 €-321 €
21+2 339 €+2 855 €-516 €
22+2 339 €+3 056 €-717 €
23+2 339 €+3 263 €-924 €
24+2 339 €+3 475 €-1 136 €
25+2 339 €+3 693 €-1 354 €
Total+58 475 €+28 446 €+30 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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