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appartement vente 3 pieces boulogne sur mer 67m2

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface67
Coût Total127 592
Loyer Annuel7 877
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-352
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 461,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement lumineux de 67 m²

Idéalement situé à Boulogne-sur-Mer, à proximité des berges de la Liane et de toutes les commodités (commerces, écoles, transports), découvrez cet agréable appartement de 67 m² offrant un cadre de vie confortable et fonctionnel.

Situé au 2ᵉ étage, il se compose d'une belle pièce de vie lumineuse, d'une cuisine, de deux chambres, dont une avec dressing, ainsi que d'une salle de bains et de WC séparés.

Un placard de rangement dans le couloir apporte un espace de stockage pratique au quotidien.

Vous apprécierez également son balcon, idéal pour profiter des beaux jours, ainsi que ses espaces annexes comprenant une cave privative et une cave commune.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 525 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 273.33€ par mois (soit 3280 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 280 et classe CLIMAT D indice 46. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Alexis Bouclet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOULOGNE SUR MER sous le numéro 943647842, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Total : 127 592
Prix d'acquisition : 97 900
Travaux : 21 860
Valeur du bien : 119 760
Frais de notaire : 7 832
Coût estimé : 7 832
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7877€/an
Fourchette totale : 527€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6325€ - 9811€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 650,5 €/m²
Basé sur :368 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 583
Prix d'achat :97 900
Décote à l'achat :-12 683 (-11.5%)
Marge achat-revente :-17 009€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 592
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 669,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 624,36
Coût de l'assurance :9 569,40
Taxe foncière : 787,75€/an
Soit par mois : 65,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,33€/mois
Soit par an : 3 279,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 860(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 000
    Remplacement lavabo et robinetterie: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€ (plomberie et carrelage partiel compris, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:400
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 592 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 280 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 695
Revenus locatifs : +7 877
Charges déductibles : -30 695
Résultat foncier Année 1 : -22 817(Déficit de 22 817 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 417
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 835 €/an
Revenus locatifs : +7 877
Charges déductibles : -8 835
Résultat foncier Années 2+ : -957 €/an(Déficit de 957 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1417.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 635(65% de 97 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 314 €/an
Calcul : 63 635 € × 3,636% = 2 314
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 87730 6994 389-22 82221 400 €1 422 €1 422 €
28 0358 7244 273-689689 €-1 422 €
38 1968 6044 154-409409 €-1 422 €
48 3608 4814 030-121121 €-1 422 €
58 5278 3533 902174--1 248 €
68 6978 2203 770477--771 €
78 8718 0833 633788---
89 0497 9413 4911 108---
99 2307 7943 3441 436---
109 4147 6423 1911 772---
119 6037 4843 0342 118---
129 7957 3212 8712 473---
139 9917 1522 7022 838---
1410 1906 9772 5273 213---
1510 3946 7962 3463 598---
1610 6026 6092 1583 993---
1710 8146 4151 9644 400---
1811 0306 2141 7634 817---
1911 2516 0051 5555 246---
2011 4765 7901 3395 686---
2111 7065 5671 1166 139---
2211 9405 3368856 604---
2312 1785 0976467 082---
2412 4224 8493997 573---
2512 6704 5931428 078---
TOTAL252 318196 74663 62455 57222 618Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 786
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 572
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654-6 420+8 074
2+1 654-207+1 861
3+1 654-123+1 777
4+1 654-36+1 690
5+1 6540+1 654
6+1 6540+1 654
7+1 654+5+1 649
8+1 654+332+1 322
9+1 654+431+1 223
10+1 654+532+1 122
11+1 654+635+1 019
12+1 654+742+912
13+1 654+851+803
14+1 654+964+690
15+1 654+1 079+575
16+1 654+1 198+456
17+1 654+1 320+334
18+1 654+1 445+209
19+1 654+1 574+80
20+1 654+1 706-52
21+1 654+1 842-188
22+1 654+1 981-327
23+1 654+2 125-471
24+1 654+2 272-618
25+1 654+2 423-769
Total+41 350+16 672+24 678
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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