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Appartement T3 Montargis

Bien expiré
VilleMontargis (45)
Surface50m²
Coût Total52 780€
Loyer Annuel5 913€
Rentabilité11.20%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pieces; environ 50 m2. 2eme étage sans ascenseur. 2 chambres, 1 WC, une Salle de Douche, cuisine-salle à  manger. Petite copropriété. Charges annuelles: 976 Taxe fonciere est de 857

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.994210, 2.744460
Total : 52 780€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 4 180€
Valeur du bien : 49 180€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5913€/an
Fourchette totale : 399€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4785€ - 7307€/an
Rentabilité brute :11.20%
Fourchette de rentabilité :9.07% - 13.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :260,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :15,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 276,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 473,36€
Coût de l'assurance :4 618,25€
Taxe foncière : 857,00€/an
Soit par mois : 71,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 81,33€/mois
Soit par an : 975,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 492,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 428,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Travaux de peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux de peinture.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 180 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 560€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:480€
    Peinture murs salle de bain: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Peinture plafond salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 000€
    Revêtement sol (parquet flottant) 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture murs chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Peinture plafond chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 185 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 959 €
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -7 959 €
Résultat foncier Année 1 : -2 046 €(Déficit de 2 046 €)
Imputable sur revenu global : 2 046 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 779 €/an
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -3 779 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 134 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 913 €7 961 €1 763 €-2 048 €2 048 €--
26 031 €3 734 €1 716 €2 298 €---
36 152 €3 685 €1 667 €2 467 €---
46 275 €3 635 €1 617 €2 640 €---
56 400 €3 583 €1 565 €2 817 €---
66 528 €3 529 €1 512 €2 999 €---
76 659 €3 474 €1 456 €3 185 €---
86 792 €3 416 €1 399 €3 376 €---
96 928 €3 357 €1 339 €3 571 €---
107 067 €3 295 €1 278 €3 771 €---
117 208 €3 232 €1 214 €3 976 €---
127 352 €3 166 €1 148 €4 186 €---
137 499 €3 098 €1 080 €4 401 €---
147 649 €3 028 €1 010 €4 622 €---
157 802 €2 955 €937 €4 847 €---
167 958 €2 879 €862 €5 079 €---
178 117 €2 802 €784 €5 316 €---
188 280 €2 721 €703 €5 559 €---
198 445 €2 638 €620 €5 807 €---
208 614 €2 552 €534 €6 063 €---
218 786 €2 462 €445 €6 324 €---
228 962 €2 370 €353 €6 592 €---
239 141 €2 275 €257 €6 866 €---
249 324 €2 176 €159 €7 148 €---
259 511 €2 074 €57 €7 436 €---
TOTAL189 394 €80 096 €25 473 €109 299 €2 048 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 614 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-614 €+1 856 €
2+1 242 €+689 €+553 €
3+1 242 €+740 €+502 €
4+1 242 €+792 €+450 €
5+1 242 €+845 €+397 €
6+1 242 €+900 €+342 €
7+1 242 €+956 €+286 €
8+1 242 €+1 013 €+229 €
9+1 242 €+1 071 €+171 €
10+1 242 €+1 131 €+111 €
11+1 242 €+1 193 €+49 €
12+1 242 €+1 256 €-14 €
13+1 242 €+1 320 €-78 €
14+1 242 €+1 386 €-144 €
15+1 242 €+1 454 €-212 €
16+1 242 €+1 524 €-282 €
17+1 242 €+1 595 €-353 €
18+1 242 €+1 668 €-426 €
19+1 242 €+1 742 €-500 €
20+1 242 €+1 819 €-577 €
21+1 242 €+1 897 €-655 €
22+1 242 €+1 978 €-736 €
23+1 242 €+2 060 €-818 €
24+1 242 €+2 144 €-902 €
25+1 242 €+2 231 €-989 €
Total+31 050 €+32 790 €+-1 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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