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Appartement à vendre

VilleLisieux (14)
Surface118m²
Coût Total250 680€
Loyer Annuel14 521€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 618,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 balcons, Exposition sud

Hyper centre de Lisieux situé au second étage d'une copropriété sécurisée ( copropriété et syndic en cours de création), appartement de 118 m² 3 balcons composé d'un séjour avec cheminée décorative balcon, sapcieuse entrée avec placard, couloir dressing comprenant de nombreux rangements, 4 chambres dont 1 avec lavabo et balcon, salle de bains, WC. 1 lot. Pas de procédure. Aux pieds des commerces, de la cathédrale Saint-Pierre, lycée et transports en commun et gare. Idéal si vous aimez l' hypercentre ! Disponible immédiatement Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 250 680€
Prix d'acquisition : 191 000€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 235 400€
Frais de notaire : 15 280€
Coût estimé : 15 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14521€/an
Fourchette totale : 981€ - 1493€/mois
Fourchette annuelle : 11772€ - 17911€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,65 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 087 €
Prix d'achat :191 000 €
Décote à l'achat :-9 087€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-50 593€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 252,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :75,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 327,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 002,77€
Coût de l'assurance :22 561,20€
Taxe foncière : 1 452,05€/an
Soit par mois : 121,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 448,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation et du confort
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Rafraîchissement peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Lisieux). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 521 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 680 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 368 €
Revenus locatifs : +14 521 €
Charges déductibles : -55 368 €
Résultat foncier Année 1 : -40 848 €(Déficit de 40 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 968 €/an
Revenus locatifs : +14 521 €
Charges déductibles : -10 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19447.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150 €(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 521 €55 377 €8 622 €-40 856 €21 400 €19 456 €19 456 €
214 811 €10 750 €8 396 €4 061 €--15 395 €
315 107 €10 516 €8 161 €4 592 €--10 804 €
415 409 €10 273 €7 918 €5 136 €--5 667 €
515 717 €10 021 €7 667 €5 696 €---
616 032 €9 761 €7 407 €6 271 €---
716 352 €9 492 €7 137 €6 861 €---
816 680 €9 213 €6 858 €7 467 €---
917 013 €8 924 €6 569 €8 089 €---
1017 353 €8 625 €6 270 €8 729 €---
1117 700 €8 315 €5 961 €9 385 €---
1218 054 €7 995 €5 640 €10 060 €---
1318 416 €7 663 €5 308 €10 753 €---
1418 784 €7 319 €4 964 €11 465 €---
1519 160 €6 963 €4 609 €12 196 €---
1619 543 €6 595 €4 240 €12 948 €---
1719 934 €6 213 €3 859 €13 720 €---
1820 332 €5 818 €3 464 €14 514 €---
1920 739 €5 409 €3 055 €15 329 €---
2021 154 €4 986 €2 632 €16 168 €---
2121 577 €4 548 €2 193 €17 029 €---
2222 008 €4 094 €1 739 €17 914 €---
2322 448 €3 624 €1 270 €18 824 €---
2422 897 €3 138 €783 €19 760 €---
2523 355 €2 634 €279 €20 721 €---
TOTAL465 097 €228 265 €125 003 €236 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 049 €-6 420 €+9 469 €
2+3 049 €0 €+3 049 €
3+3 049 €0 €+3 049 €
4+3 049 €0 €+3 049 €
5+3 049 €+9 €+3 040 €
6+3 049 €+1 881 €+1 168 €
7+3 049 €+2 058 €+991 €
8+3 049 €+2 240 €+809 €
9+3 049 €+2 427 €+622 €
10+3 049 €+2 619 €+430 €
11+3 049 €+2 816 €+233 €
12+3 049 €+3 018 €+31 €
13+3 049 €+3 226 €-177 €
14+3 049 €+3 439 €-390 €
15+3 049 €+3 659 €-610 €
16+3 049 €+3 884 €-835 €
17+3 049 €+4 116 €-1 067 €
18+3 049 €+4 354 €-1 305 €
19+3 049 €+4 599 €-1 550 €
20+3 049 €+4 850 €-1 801 €
21+3 049 €+5 109 €-2 060 €
22+3 049 €+5 374 €-2 325 €
23+3 049 €+5 647 €-2 598 €
24+3 049 €+5 928 €-2 879 €
25+3 049 €+6 216 €-3 167 €
Total+76 225 €+71 050 €+5 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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