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Achat : Appartement Saint-Omer (62500)

VilleSaint-Omer (62)
Surface57m²
Coût Total137 312€
Loyer Annuel8 587€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 400 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 603,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 2 pièces, 1 salle de bain, 57 m² de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Venez découvrir ce charmant appartement à 2 pas de la grand place, du cinéma, du jardin public et de toutes les commodités. Au rez-de chaussée de cette résidence sécurisée, vous profiterez d'une grande pièce de vie lumineuse de plus de 30 m2, d'une chambre, d'une salle de bains et de Wc séparés. Loué 462 € par mois (hors charges), il bénéficie d'une place de parking.

Ville : Saint-Omer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62500
Coordonnées : 50.752900, 2.249920
Total : 137 312€
Prix d'acquisition : 91 400€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 130 000€
Frais de notaire : 7 312€
Coût estimé : 7 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8587€/an
Fourchette totale : 587€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 7050€ - 10459€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 670,07 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 194 €
Prix d'achat :91 400 €
Décote à l'achat :-3 794€ (-4.0%)
Marge achat-revente :-42 118€ (-44.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 312€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 866,58€
Coût de l'assurance :12 014,80€
Taxe foncière : 858,67€/an
Soit par mois : 71,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement éventuel des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement éventuel des éléments vétustes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais fixtures un peu anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Omer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 587 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 312 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 371 €
Revenus locatifs : +8 587 €
Charges déductibles : -44 371 €
Résultat foncier Année 1 : -35 785 €(Déficit de 35 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 771 €/an
Revenus locatifs : +8 587 €
Charges déductibles : -5 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14384.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 410 €(65% de 91 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 160 €/an
Calcul : 59 410 € × 3,636% = 2 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 587 €44 376 €4 436 €-35 789 €21 400 €14 389 €14 389 €
28 758 €5 656 €4 316 €3 103 €--11 286 €
38 934 €5 532 €4 193 €3 402 €--7 884 €
49 112 €5 404 €4 065 €3 708 €--4 176 €
59 294 €5 272 €3 932 €4 023 €--153 €
69 480 €5 135 €3 796 €4 345 €---
79 670 €4 994 €3 655 €4 676 €---
89 863 €4 848 €3 509 €5 015 €---
910 061 €4 698 €3 358 €5 363 €---
1010 262 €4 542 €3 203 €5 720 €---
1110 467 €4 381 €3 042 €6 086 €---
1210 676 €4 215 €2 876 €6 461 €---
1310 890 €4 043 €2 704 €6 847 €---
1411 108 €3 866 €2 527 €7 242 €---
1511 330 €3 683 €2 343 €7 647 €---
1611 557 €3 493 €2 154 €8 063 €---
1711 788 €3 298 €1 958 €8 490 €---
1812 023 €3 096 €1 756 €8 928 €---
1912 264 €2 887 €1 548 €9 377 €---
2012 509 €2 671 €1 332 €9 838 €---
2112 759 €2 448 €1 109 €10 311 €---
2213 015 €2 218 €879 €10 797 €---
2313 275 €1 980 €641 €11 295 €---
2413 540 €1 734 €395 €11 806 €---
2513 811 €1 480 €141 €12 331 €---
TOTAL275 034 €135 948 €63 867 €139 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803 €-6 420 €+8 223 €
2+1 803 €0 €+1 803 €
3+1 803 €0 €+1 803 €
4+1 803 €0 €+1 803 €
5+1 803 €0 €+1 803 €
6+1 803 €+1 258 €+545 €
7+1 803 €+1 403 €+400 €
8+1 803 €+1 505 €+298 €
9+1 803 €+1 609 €+194 €
10+1 803 €+1 716 €+87 €
11+1 803 €+1 826 €-23 €
12+1 803 €+1 938 €-135 €
13+1 803 €+2 054 €-251 €
14+1 803 €+2 173 €-370 €
15+1 803 €+2 294 €-491 €
16+1 803 €+2 419 €-616 €
17+1 803 €+2 547 €-744 €
18+1 803 €+2 678 €-875 €
19+1 803 €+2 813 €-1 010 €
20+1 803 €+2 951 €-1 148 €
21+1 803 €+3 093 €-1 290 €
22+1 803 €+3 239 €-1 436 €
23+1 803 €+3 388 €-1 585 €
24+1 803 €+3 542 €-1 739 €
25+1 803 €+3 699 €-1 896 €
Total+45 075 €+41 726 €+3 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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