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Appartement T2 pour investisseur - Actuellement loué

VilleLimoges (87)
Surface53m²
Coût Total117 440€
Loyer Annuel8 509€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 471,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

📈 Appartement T2 – 53 m² – quartier St Martial – pour investisseur

À vendre appartement T2 de 53 m², situé au 2ᵉ étage avec ascenseur, dans une résidence bien entretenue à Limoges.

Bien adapté à l’investissement locatif, actuellement loué 490€ cc

Il se compose de :

  • Une pièce de vie lumineuse ouvrant sur un balcon
  • Une cuisine séparée (possibilité ouverture)
  • 1 chambre
  • Une salle de bain
  • WC séparés

📌 Atouts investisseurs :

  • Surface recherchée (T2 de 53 m²)
  • Ascenseur + balcon :
  • 2ᵉ étage
  • Convient location nue ou meublée

📐 Surface : 53 m² 🏢 Étage : 2ᵉ avec ascenseur 🌿 Extérieur : balcon 📍 Ville : Limoges 💰 Prix : 78.000 €

📊 Charges de copropriété, chauffage inclus : 1.700€/an

📞 Contact par message Leboncoin pour plus d’informations ou visite. Agences s’abstenir / Agences s’abstenir

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.836920, 1.261980
Total : 117 440€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 111 200€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8509€/an
Fourchette totale : 567€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6798€ - 10650€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520,17 €/m²
Basé sur :758 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 569 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-2 569€ (-3.2%)
Marge achat-revente :-36 871€ (-45.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 621,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 562,01€
Coût de l'assurance :10 569,60€
Taxe foncière : 850,90€/an
Soit par mois : 70,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 141,67€/mois
Soit par an : 1 700,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 709,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 53 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager ancien nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Électroménager complet: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 509 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 440 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 700 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 209 €
Revenus locatifs : +8 509 €
Charges déductibles : -40 209 €
Résultat foncier Année 1 : -31 700 €(Déficit de 31 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 009 €/an
Revenus locatifs : +8 509 €
Charges déductibles : -7 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10300.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 509 €40 213 €4 039 €-31 704 €21 400 €10 304 €10 304 €
28 679 €6 907 €3 933 €1 772 €--8 532 €
38 853 €6 797 €3 823 €2 056 €--6 476 €
49 030 €6 683 €3 710 €2 346 €--4 130 €
59 210 €6 566 €3 592 €2 645 €--1 485 €
69 395 €6 444 €3 470 €2 951 €---
79 583 €6 317 €3 344 €3 265 €---
89 774 €6 187 €3 213 €3 587 €---
99 970 €6 051 €3 078 €3 918 €---
1010 169 €5 911 €2 938 €4 258 €---
1110 372 €5 766 €2 792 €4 606 €---
1210 580 €5 616 €2 642 €4 964 €---
1310 791 €5 461 €2 487 €5 331 €---
1411 007 €5 300 €2 326 €5 708 €---
1511 227 €5 133 €2 159 €6 095 €---
1611 452 €4 960 €1 986 €6 492 €---
1711 681 €4 782 €1 808 €6 900 €---
1811 915 €4 596 €1 623 €7 318 €---
1912 153 €4 405 €1 431 €7 748 €---
2012 396 €4 207 €1 233 €8 189 €---
2112 644 €4 001 €1 028 €8 643 €---
2212 897 €3 789 €815 €9 108 €---
2313 155 €3 569 €595 €9 586 €---
2413 418 €3 341 €367 €10 077 €---
2513 686 €3 105 €131 €10 582 €---
TOTAL272 546 €166 105 €58 562 €106 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-6 420 €+8 207 €
2+1 787 €0 €+1 787 €
3+1 787 €0 €+1 787 €
4+1 787 €0 €+1 787 €
5+1 787 €0 €+1 787 €
6+1 787 €+440 €+1 347 €
7+1 787 €+980 €+807 €
8+1 787 €+1 076 €+711 €
9+1 787 €+1 175 €+612 €
10+1 787 €+1 277 €+510 €
11+1 787 €+1 382 €+405 €
12+1 787 €+1 489 €+298 €
13+1 787 €+1 599 €+188 €
14+1 787 €+1 712 €+75 €
15+1 787 €+1 828 €-41 €
16+1 787 €+1 948 €-161 €
17+1 787 €+2 070 €-283 €
18+1 787 €+2 195 €-408 €
19+1 787 €+2 324 €-537 €
20+1 787 €+2 457 €-670 €
21+1 787 €+2 593 €-806 €
22+1 787 €+2 732 €-945 €
23+1 787 €+2 876 €-1 089 €
24+1 787 €+3 023 €-1 236 €
25+1 787 €+3 174 €-1 387 €
Total+44 675 €+31 932 €+12 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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