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Duplex à vendre

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface67m²
Coût Total69 580€
Loyer Annuel6 492€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 686,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

AT9247 Exclusif Idéal investisseur Saint Dié des Vosges appartement de 67m2 habitables en duplex composé d'un salon séjour avec cuisine équipée ouverte, une salle de bains, un cellier, à l'étage trois chambres. Une cave. Vendu loué ( 350€+30e de charges) ! Energie D Prix : 46 000€

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.288762, 6.952099
Total : 69 580€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 19 900€
Valeur du bien : 65 900€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6492€/an
Fourchette totale : 423€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5080€ - 8296€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 526 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-24 526€ (-34.8%)
Marge achat-revente :946€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :344,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 364,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 804,01€
Coût de l'assurance :6 088,25€
Taxe foncière : 649,17€/an
Soit par mois : 54,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 540,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites retouches dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 900 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 400€
    Peinture 90 m² (3 chambres): 30€/m² × 90 = 2700€, Revêtement sol 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations de rénovations complètes. Les prix de peinture et revêtement de sol sont ajustés selon l'état des pièces. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 492 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 244 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 488 €
Revenus locatifs : +6 492 €
Charges déductibles : -23 488 €
Résultat foncier Année 1 : -16 997 €(Déficit de 16 997 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 297 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 588 €/an
Revenus locatifs : +6 492 €
Charges déductibles : -3 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6296.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 492 €23 491 €2 338 €-16 999 €10 700 €6 299 €6 299 €
26 622 €3 529 €2 276 €3 093 €--3 206 €
36 754 €3 464 €2 212 €3 290 €---
46 889 €3 398 €2 145 €3 491 €---
57 027 €3 329 €2 076 €3 698 €---
67 167 €3 258 €2 005 €3 909 €---
77 311 €3 184 €1 932 €4 126 €---
87 457 €3 108 €1 856 €4 349 €---
97 606 €3 030 €1 777 €4 576 €---
107 758 €2 948 €1 695 €4 810 €---
117 913 €2 864 €1 611 €5 049 €---
128 072 €2 777 €1 524 €5 295 €---
138 233 €2 687 €1 434 €5 547 €---
148 398 €2 593 €1 341 €5 804 €---
158 566 €2 497 €1 244 €6 069 €---
168 737 €2 397 €1 144 €6 340 €---
178 912 €2 294 €1 041 €6 618 €---
189 090 €2 187 €934 €6 903 €---
199 272 €2 076 €823 €7 196 €---
209 457 €1 962 €709 €7 495 €---
219 646 €1 843 €591 €7 803 €---
229 839 €1 721 €468 €8 118 €---
2310 036 €1 594 €342 €8 442 €---
2410 237 €1 463 €211 €8 773 €---
2510 442 €1 328 €75 €9 114 €---
TOTAL207 932 €85 022 €33 804 €122 911 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 363 €-3 210 €+4 573 €
2+1 363 €0 €+1 363 €
3+1 363 €+25 €+1 338 €
4+1 363 €+1 047 €+316 €
5+1 363 €+1 109 €+254 €
6+1 363 €+1 173 €+190 €
7+1 363 €+1 238 €+125 €
8+1 363 €+1 305 €+58 €
9+1 363 €+1 373 €-10 €
10+1 363 €+1 443 €-80 €
11+1 363 €+1 515 €-152 €
12+1 363 €+1 588 €-225 €
13+1 363 €+1 664 €-301 €
14+1 363 €+1 741 €-378 €
15+1 363 €+1 821 €-458 €
16+1 363 €+1 902 €-539 €
17+1 363 €+1 985 €-622 €
18+1 363 €+2 071 €-708 €
19+1 363 €+2 159 €-796 €
20+1 363 €+2 249 €-886 €
21+1 363 €+2 341 €-978 €
22+1 363 €+2 435 €-1 072 €
23+1 363 €+2 533 €-1 170 €
24+1 363 €+2 632 €-1 269 €
25+1 363 €+2 734 €-1 371 €
Total+34 075 €+36 873 €+-2 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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