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Appartement - 4 pièce(s) - 64 m²

VilleCholet (49)
Surface64m²
Coût Total129 240€
Loyer Annuel8 403€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 296,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement de type 4 au rez de chaussée d'une résidence sécurisée.Appartement orienté ouest, très lumineux avec balcon et donnant sur un espace de verdure.Trois chambre sur parquet complète ce bien.Des travaux de remise au gout du jour seront nécessaire.

Numéro de mandat : 8755

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Total : 129 240€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 122 600€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8403€/an
Fourchette totale : 544€ - 902€/mois
Fourchette annuelle : 6522€ - 10825€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 164,51 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 529 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-55 529€ (-40.1%)
Marge achat-revente :9 289€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 677,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 446,14€
Coût de l'assurance :9 693,00€
Taxe foncière : 840,26€/an
Soit par mois : 70,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour modernisation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 403 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 240 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 269 €
Revenus locatifs : +8 403 €
Charges déductibles : -45 269 €
Résultat foncier Année 1 : -36 866 €(Déficit de 36 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 669 €/an
Revenus locatifs : +8 403 €
Charges déductibles : -5 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15466.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 403 €45 273 €4 445 €-36 871 €21 400 €15 471 €15 471 €
28 571 €5 556 €4 328 €3 014 €--12 456 €
38 742 €5 436 €4 208 €3 307 €--9 150 €
48 917 €5 310 €4 082 €3 607 €--5 543 €
59 095 €5 181 €3 953 €3 914 €--1 629 €
69 277 €5 047 €3 819 €4 231 €---
79 463 €4 908 €3 680 €4 555 €---
89 652 €4 764 €3 536 €4 888 €---
99 845 €4 615 €3 387 €5 230 €---
1010 042 €4 461 €3 233 €5 581 €---
1110 243 €4 301 €3 073 €5 942 €---
1210 448 €4 136 €2 908 €6 312 €---
1310 656 €3 965 €2 737 €6 692 €---
1410 870 €3 787 €2 559 €7 082 €---
1511 087 €3 604 €2 376 €7 483 €---
1611 309 €3 414 €2 186 €7 895 €---
1711 535 €3 217 €1 989 €8 318 €---
1811 766 €3 014 €1 786 €8 752 €---
1912 001 €2 803 €1 575 €9 198 €---
2012 241 €2 585 €1 357 €9 656 €---
2112 486 €2 359 €1 131 €10 127 €---
2212 735 €2 125 €897 €10 611 €---
2312 990 €1 883 €655 €11 108 €---
2413 250 €1 632 €404 €11 618 €---
2513 515 €1 372 €144 €12 143 €---
TOTAL269 137 €134 746 €64 446 €134 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 765 €-6 420 €+8 185 €
2+1 765 €0 €+1 765 €
3+1 765 €0 €+1 765 €
4+1 765 €0 €+1 765 €
5+1 765 €0 €+1 765 €
6+1 765 €+780 €+985 €
7+1 765 €+1 367 €+398 €
8+1 765 €+1 466 €+299 €
9+1 765 €+1 569 €+196 €
10+1 765 €+1 674 €+91 €
11+1 765 €+1 782 €-17 €
12+1 765 €+1 894 €-129 €
13+1 765 €+2 008 €-243 €
14+1 765 €+2 125 €-360 €
15+1 765 €+2 245 €-480 €
16+1 765 €+2 368 €-603 €
17+1 765 €+2 495 €-730 €
18+1 765 €+2 626 €-861 €
19+1 765 €+2 759 €-994 €
20+1 765 €+2 897 €-1 132 €
21+1 765 €+3 038 €-1 273 €
22+1 765 €+3 183 €-1 418 €
23+1 765 €+3 332 €-1 567 €
24+1 765 €+3 485 €-1 720 €
25+1 765 €+3 643 €-1 878 €
Total+44 125 €+40 317 €+3 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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