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Appartement à vendre

VilleDunkerque (59)
Surface88.7
Coût Total168 300
Loyer Annuel11 717
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 88.7 m²
Prix au m² : 1 521,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Dunkerque – Résidence La Batellerie Appartement T4 avec balcon et parking Situé au 2 € étage d'une résidence parfaitement entretenue, cet appartement T4 se distingue par sa belle luminosité et ses volumes fonctionnels. Ses atouts : Une pièce de vie agréable et lumineuse, ouvrant sur un balcon bien exposé Trois chambres De nombreux rangements facilitant l'organisation Une place de parking privative en sous-sol Potentiel d'aménagement : L'appartement nécessite une remise au goût du jour, offrant une réelle opportunité de personnalisation. Il peut faire l'objet d'une rénovation complète ou d'un rafraîchissement progressif selon vos besoins. Des projections 3D sont disponibles afin de vous accompagner dans la visualisation des différentes possibilités d'aménagement. Contactez-moi pour organiser une visite. Bien ouvert à l'inter-agence.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 190 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 800 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1410.00 euros et 1960.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO MAX by KW : Laure TAPIA Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.028733, 2.365899
Total : 168 300
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 22 500
Valeur du bien : 157 500
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.7
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11717€/an
Fourchette totale : 765€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 9181€ - 14953€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,3 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 300
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-18 300 (-11.9%)
Marge achat-revente :-15 000€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 765,09
Coût de l'assurance :14 726,25
Taxe foncière : 1 171,71€/an
Soit par mois : 97,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 976,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement changement de robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 000
    Peinture murs 90 m²: 60€/m² × 90 = 5400€, Revêtement de sol 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 717 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 710
Revenus locatifs : +11 717
Charges déductibles : -30 710
Résultat foncier Année 1 : -18 993(Déficit de 18 993 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 210 €/an
Revenus locatifs : +11 717
Charges déductibles : -8 210
Résultat foncier Années 2+ : 3 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8293.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 71730 7165 655-18 99910 700 €8 299 €8 299 €
211 9518 0655 5053 886--4 413 €
312 1907 9105 3494 280--132 €
412 4347 7495 1894 685---
512 6837 5835 0225 100---
612 9377 4114 8505 525---
713 1957 2334 6735 962---
813 4597 0494 4886 410---
913 7286 8594 2986 870---
1014 0036 6624 1017 341---
1114 2836 4583 8977 825---
1214 5696 2473 6868 322---
1314 8606 0293 4688 831---
1415 1575 8033 2439 354---
1515 4605 5703 0099 891---
1615 7705 3282 76810 441---
1716 0855 0782 51811 007---
1816 4074 8202 25911 587---
1916 7354 5531 99212 182---
2017 0704 2761 71512 794---
2117 4113 9901 42913 421---
2217 7593 6941 13314 066---
2318 1143 38782714 727---
2418 4773 07051015 406---
2518 8462 74318216 104---
TOTAL375 303168 28481 765207 01910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 019
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461-3 210+5 671
2+2 4610+2 461
3+2 4610+2 461
4+2 461+1 366+1 095
5+2 461+1 530+931
6+2 461+1 658+803
7+2 461+1 789+672
8+2 461+1 923+538
9+2 461+2 061+400
10+2 461+2 202+259
11+2 461+2 348+113
12+2 461+2 496-35
13+2 461+2 649-188
14+2 461+2 806-345
15+2 461+2 967-506
16+2 461+3 132-671
17+2 461+3 302-841
18+2 461+3 476-1 015
19+2 461+3 655-1 194
20+2 461+3 838-1 377
21+2 461+4 026-1 565
22+2 461+4 220-1 759
23+2 461+4 418-1 957
24+2 461+4 622-2 161
25+2 461+4 831-2 370
Total+61 525+62 106+-581
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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