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Achat appartement 4 pièces - Casablanca | Ref. 20260722MS

Bien expiré
VilleCalvi, Lumio (2B)
Surface129m²
Coût Total295 072€
Loyer Annuel19 950€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 233 400 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 809,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 2? étage, au coeur du très recherché quartier de la Ferme Bretonne, ce bel appartement neuf offre une superficie de 129 m² et bénéficie d'un agencement pensé pour allier confort et fonctionnalité.

Il se compose d'un spacieux salon lumineux avec cheminée, idéal pour créer une atmosphère chaleureuse et conviviale, de 3 chambres et de 2 salles de bain.

Une place de parking de 12 m² vient compléter ce bien. Prix de vente : 2.450.000 dh frais d'agence : 2.5% HT Voir moins

Ville : Calvi, Lumio
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20260
Total : 295 072€
Prix d'acquisition : 233 400€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 276 400€
Frais de notaire : 18 672€
Coût estimé : 18 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.28€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1662€/mois
Loyer annuel estimé : 19950€/an
Fourchette totale : 1326€ - 2084€/mois
Fourchette annuelle : 15916€ - 25005€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 000 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :645 000 €
Prix d'achat :233 400 €
Décote à l'achat :-411 600€ (-63.8%)
Marge achat-revente :349 928€ (54.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 445,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :86,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 531,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 649,82€
Coût de l'assurance :25 818,80€
Taxe foncière : 1 994,95€/an
Soit par mois : 166,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 662,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 698,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement parquet salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calvi, Lumio (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 950 €/an
Calcul : 1 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 072 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 033 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 639 €
Revenus locatifs : +19 950 €
Charges déductibles : -55 639 €
Résultat foncier Année 1 : -35 690 €(Déficit de 35 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 639 €/an
Revenus locatifs : +19 950 €
Charges déductibles : -12 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14289.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 710 €(65% de 233 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 517 €/an
Calcul : 151 710 € × 3,636% = 5 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 950 €55 649 €9 621 €-35 699 €21 400 €14 299 €14 299 €
220 349 €12 390 €9 362 €7 959 €--6 341 €
320 756 €12 122 €9 095 €8 633 €---
421 171 €11 846 €8 818 €9 325 €---
521 594 €11 560 €8 532 €10 034 €---
622 026 €11 265 €8 237 €10 761 €---
722 466 €10 959 €7 932 €11 507 €---
822 916 €10 644 €7 616 €12 272 €---
923 374 €10 318 €7 290 €13 056 €---
1023 842 €9 981 €6 953 €13 861 €---
1124 318 €9 632 €6 605 €14 686 €---
1224 805 €9 273 €6 245 €15 532 €---
1325 301 €8 900 €5 873 €16 400 €---
1425 807 €8 516 €5 488 €17 291 €---
1526 323 €8 119 €5 091 €18 204 €---
1626 849 €7 708 €4 680 €19 142 €---
1727 386 €7 283 €4 256 €20 103 €---
1827 934 €6 845 €3 817 €21 089 €---
1928 493 €6 391 €3 364 €22 101 €---
2029 063 €5 923 €2 895 €23 140 €---
2129 644 €5 439 €2 411 €24 205 €---
2230 237 €4 938 €1 910 €25 299 €---
2330 842 €4 421 €1 393 €26 421 €---
2431 458 €3 886 €859 €27 572 €---
2532 088 €3 334 €306 €28 754 €---
TOTAL638 990 €257 342 €138 650 €381 647 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 189 €-6 420 €+10 609 €
2+4 189 €0 €+4 189 €
3+4 189 €+688 €+3 501 €
4+4 189 €+2 797 €+1 392 €
5+4 189 €+3 010 €+1 179 €
6+4 189 €+3 228 €+961 €
7+4 189 €+3 452 €+737 €
8+4 189 €+3 682 €+507 €
9+4 189 €+3 917 €+272 €
10+4 189 €+4 158 €+31 €
11+4 189 €+4 406 €-217 €
12+4 189 €+4 660 €-471 €
13+4 189 €+4 920 €-731 €
14+4 189 €+5 187 €-998 €
15+4 189 €+5 461 €-1 272 €
16+4 189 €+5 742 €-1 553 €
17+4 189 €+6 031 €-1 842 €
18+4 189 €+6 327 €-2 138 €
19+4 189 €+6 630 €-2 441 €
20+4 189 €+6 942 €-2 753 €
21+4 189 €+7 262 €-3 073 €
22+4 189 €+7 590 €-3 401 €
23+4 189 €+7 926 €-3 737 €
24+4 189 €+8 272 €-4 083 €
25+4 189 €+8 626 €-4 437 €
Total+104 725 €+114 494 €+-9 769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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