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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface88m²
Coût Total87 160€
Loyer Annuel8 487€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Non meublé

L'agence UDI Immobilier Guéret vous propose en exclusivité un appartement familial au 1er étage d'une copropriété construite en 1974, de 88 m² en bon état. Situation centrale à Guéret, idéal pour une famille ou investissement.

Il comprend un double séjour lumineux, une cuisine ouverte, sur la salle à manger, 2 chambres, une salle de bains, une cave et un garage en sous-sol.

Contactez-nous pour organiser une visite.

Le bien ci-avant désigné représentant les lots 35, 49 et 94 de la copropriété qui comporte lots. La moyenne des charges courantes annuelles pour ces lots est de 1300euros. Procédure contre les syndicat : NON/OUI - DPE réalisé après le 1er Juillet 2021. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 1820€ et 2510€ par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : » Référence agence : 543

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.167353, 1.873804
Total : 87 160€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 81 000€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8487€/an
Fourchette totale : 576€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6909€ - 10426€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 11.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 028,67 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 523 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-13 523€ (-14.9%)
Marge achat-revente :3 363€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 457,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 344,89€
Coût de l'assurance :7 626,50€
Taxe foncière : 848,69€/an
Soit par mois : 70,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,33€/mois
Soit par an : 1 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou autre selon l'état actuel)
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et du carrelage usé
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le plan de travail et le carrelage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration un peu vieillotte
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et des éléments décoratifs dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration un peu datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(45 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 487 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 300 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 380 €
Revenus locatifs : +8 487 €
Charges déductibles : -9 380 €
Résultat foncier Année 1 : -893 €(Déficit de 893 €)
Imputable sur revenu global : 893 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 380 €/an
Revenus locatifs : +8 487 €
Charges déductibles : -5 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 107 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 487 €9 382 €2 929 €-895 €895 €--
28 657 €5 305 €2 851 €3 352 €---
38 830 €5 224 €2 770 €3 606 €---
49 006 €5 141 €2 687 €3 866 €---
59 187 €5 055 €2 601 €4 132 €---
69 370 €4 966 €2 512 €4 405 €---
79 558 €4 874 €2 420 €4 684 €---
89 749 €4 778 €2 324 €4 971 €---
99 944 €4 680 €2 226 €5 264 €---
1010 143 €4 578 €2 124 €5 565 €---
1110 346 €4 472 €2 018 €5 873 €---
1210 552 €4 363 €1 909 €6 190 €---
1310 763 €4 250 €1 796 €6 514 €---
1410 979 €4 133 €1 679 €6 846 €---
1511 198 €4 012 €1 558 €7 186 €---
1611 422 €3 887 €1 433 €7 535 €---
1711 651 €3 758 €1 304 €7 893 €---
1811 884 €3 624 €1 170 €8 260 €---
1912 121 €3 485 €1 032 €8 636 €---
2012 364 €3 342 €888 €9 022 €---
2112 611 €3 194 €740 €9 417 €---
2212 863 €3 040 €587 €9 823 €---
2313 121 €2 882 €428 €10 239 €---
2413 383 €2 718 €264 €10 665 €---
2513 651 €2 548 €94 €11 103 €---
TOTAL271 839 €107 689 €42 345 €164 150 €895 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 269 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 782 €-269 €+2 051 €
2+1 782 €+1 006 €+776 €
3+1 782 €+1 082 €+700 €
4+1 782 €+1 160 €+622 €
5+1 782 €+1 240 €+542 €
6+1 782 €+1 321 €+461 €
7+1 782 €+1 405 €+377 €
8+1 782 €+1 491 €+291 €
9+1 782 €+1 579 €+203 €
10+1 782 €+1 670 €+112 €
11+1 782 €+1 762 €+20 €
12+1 782 €+1 857 €-75 €
13+1 782 €+1 954 €-172 €
14+1 782 €+2 054 €-272 €
15+1 782 €+2 156 €-374 €
16+1 782 €+2 261 €-479 €
17+1 782 €+2 368 €-586 €
18+1 782 €+2 478 €-696 €
19+1 782 €+2 591 €-809 €
20+1 782 €+2 707 €-925 €
21+1 782 €+2 825 €-1 043 €
22+1 782 €+2 947 €-1 165 €
23+1 782 €+3 072 €-1 290 €
24+1 782 €+3 200 €-1 418 €
25+1 782 €+3 331 €-1 549 €
Total+44 550 €+49 245 €+-4 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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