Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (11400)

VilleCastelnaudary (11)
Surface138m²
Coût Total194 400€
Loyer Annuel13 802€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 862,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 138 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 garage

Maison de ville avec garage et terrasse

À Castelnaudary, découvrez cette maison de ville de caractère datant de 1895, offrant environ 140 m² habitables et un charme ancien qui se retrouve notamment dans ses beaux volumes et ses proportions généreuses. Répartie sur deux niveaux, cette demeure propose un cadre de vie particulièrement adapté à une famille à la recherche d'espace, avec pas moins de quatre grandes chambres et six pièces au total.

Dès la découverte de la maison, le cachet de l'ancien constitue l'un de ses principaux atouts, tandis que les volumes généreux permettent d'imaginer facilement différents aménagements selon vos envies. La maison bénéficie par ailleurs d'une cuisine équipée, d'un insert à bois complété par un chauffage électrique et d'un garage, un véritable avantage pour une maison de ville. À l'étage, une terrasse intime et de petite taille offre un agréable espace extérieur, idéal pour profiter des beaux jours ou simplement aménager un coin convivial à l'abri des regards.

La maison est en état correct et ne nécessite pas de gros travaux, tout en offrant la possibilité d'une mise au goût du jour afin de personnaliser les espaces et de révéler pleinement son caractère. Avec ses quatre grandes chambres, ses nombreux espaces de vie, son garage et sa terrasse intime, elle présente un beau potentiel pour une famille souhaitant profiter des avantages d'une maison spacieuse en centre-ville de Castelnaudary.

Cette maison de caractère représente une opportunité intéressante pour celles et ceux qui recherchent de beaux volumes, le charme de l'ancien et un bien pouvant évoluer au fil des envies, sans engager de gros travaux.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous afin de découvrir cette maison et son potentiel.

Référence agence : 2908 Référence annonce : T29I-VS5-W0I Date de réalisation du diagnostic : 24/09/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.322390, 1.955950
Total : 194 400€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 65 880€
Valeur du bien : 184 880€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1150€/mois
Loyer annuel estimé : 13802€/an
Fourchette totale : 877€ - 1509€/mois
Fourchette annuelle : 10522€ - 18104€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 294,12 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 589 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-59 589€ (-33.4%)
Marge achat-revente :-15 811€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :77,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 029,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 036,66€
Coût de l'assurance :23 328,00€
Taxe foncière : 1 380,18€/an
Soit par mois : 115,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 150,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 880 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 280€
    Isolation combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant meubles et électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant sanitaires, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 150 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 802 €/an
Calcul : 1 150 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 506 €
Revenus locatifs : +13 802 €
Charges déductibles : -74 506 €
Résultat foncier Année 1 : -60 705 €(Déficit de 60 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 626 €/an
Revenus locatifs : +13 802 €
Charges déductibles : -8 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39304.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 802 €74 513 €6 319 €-60 711 €21 400 €39 311 €39 311 €
214 078 €8 462 €6 149 €5 616 €--33 695 €
314 359 €8 286 €5 973 €6 073 €--27 622 €
414 647 €8 105 €5 791 €6 542 €--21 080 €
514 940 €7 917 €5 603 €7 023 €--14 057 €
615 238 €7 722 €5 409 €7 516 €--6 541 €
715 543 €7 522 €5 208 €8 021 €---
815 854 €7 314 €5 001 €8 540 €---
916 171 €7 100 €4 787 €9 071 €---
1016 494 €6 879 €4 565 €9 616 €---
1116 824 €6 650 €4 336 €10 175 €---
1217 161 €6 413 €4 100 €10 748 €---
1317 504 €6 169 €3 855 €11 335 €---
1417 854 €5 916 €3 603 €11 938 €---
1518 211 €5 655 €3 342 €12 556 €---
1618 575 €5 385 €3 072 €13 190 €---
1718 947 €5 107 €2 793 €13 840 €---
1819 326 €4 819 €2 505 €14 507 €---
1919 712 €4 521 €2 208 €15 191 €---
2020 107 €4 213 €1 900 €15 893 €---
2120 509 €3 896 €1 582 €16 613 €---
2220 919 €3 567 €1 254 €17 352 €---
2321 337 €3 228 €914 €18 110 €---
2421 764 €2 877 €563 €18 887 €---
2522 199 €2 514 €201 €19 685 €---
TOTAL442 077 €214 749 €91 037 €227 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 898 €-6 420 €+9 318 €
2+2 898 €0 €+2 898 €
3+2 898 €0 €+2 898 €
4+2 898 €0 €+2 898 €
5+2 898 €0 €+2 898 €
6+2 898 €0 €+2 898 €
7+2 898 €+444 €+2 454 €
8+2 898 €+2 562 €+336 €
9+2 898 €+2 721 €+177 €
10+2 898 €+2 885 €+13 €
11+2 898 €+3 052 €-154 €
12+2 898 €+3 224 €-326 €
13+2 898 €+3 401 €-503 €
14+2 898 €+3 581 €-683 €
15+2 898 €+3 767 €-869 €
16+2 898 €+3 957 €-1 059 €
17+2 898 €+4 152 €-1 254 €
18+2 898 €+4 352 €-1 454 €
19+2 898 €+4 557 €-1 659 €
20+2 898 €+4 768 €-1 870 €
21+2 898 €+4 984 €-2 086 €
22+2 898 €+5 206 €-2 308 €
23+2 898 €+5 433 €-2 535 €
24+2 898 €+5 666 €-2 768 €
25+2 898 €+5 906 €-3 008 €
Total+72 450 €+68 198 €+4 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →