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Maison à vendre

VilleSalernes (83)
Surface245m²
Coût Total384 770€
Loyer Annuel36 012€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+631€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 288 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 1 175,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 24/09/2026, 4 étages, 3 salles de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, 3 terrasses, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

EN EXCLUSIVITE - MAISON DE VILLAGE SALERNES

Au cœur du village, découvrez cette maison de village offrant de beaux volumes et composée de 3 appartements, idéale pour un projet familial, locatif ou d’investissement.

En rez-de-chaussée : Une entrée Un double garage Une cave voûtée Une remise Un hangar

Au 1er étage, un appartement comprenant : Une entrée Un séjour Une cuisine Deux grandes chambres Une salle de bains Une buanderie Un cellier Une véranda

Au 2ème étage, un appartement comprenant : Une cuisine indépendante Un séjour Deux chambres Une salle de bains Une véranda

Au 3ème et dernier étage, un appartement comprenant : Une cuisine Un séjour Une chambre Une salle de bains Un cellier Une terrasse

Cette maison offre ainsi trois appartements indépendants, ainsi que de nombreux espaces annexes au rez-de-chaussée, permettant d’envisager différents projets d’aménagement ou d’investissement.

Ville : Salernes
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.555410, 6.241313
Total : 384 770€
Prix d'acquisition : 288 000€
Travaux : 73 730€
Valeur du bien : 361 730€
Frais de notaire : 23 040€
Coût estimé : 23 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 8.65€ - 17.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 3001€/mois
Loyer annuel estimé : 36012€/an
Fourchette totale : 2119€ - 4249€/mois
Fourchette annuelle : 25432€ - 50994€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 13.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 388,72 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :830 236 €
Prix d'achat :288 000 €
Décote à l'achat :-542 236€ (-65.3%)
Marge achat-revente :445 466€ (53.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 915,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :153,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 069,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 014,06€
Coût de l'assurance :46 172,40€
Taxe foncière : 3 601,21€/an
Soit par mois : 300,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 001,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 369,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :631,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements très datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général, peu d'usure
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans l'entrée et la salle à manger
Quantité: 20 m² (5 m² entrée + 15 m² salle à manger)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 730 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 700€
    Isolation combles: 245 m² × 60€/m² = 14700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 530€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 630€ = 19530€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:800€
    Peinture autres pièces: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salernes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 012 €/an
Calcul : 3 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 770 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 847 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 285 €
Revenus locatifs : +36 012 €
Charges déductibles : -92 285 €
Résultat foncier Année 1 : -56 273 €(Déficit de 56 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 555 €/an
Revenus locatifs : +36 012 €
Charges déductibles : -18 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34872.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 288 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 200 €(65% de 288 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 807 €/an
Calcul : 187 200 € × 3,636% = 6 807 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 012 €92 298 €13 119 €-56 285 €21 400 €34 885 €34 885 €
236 732 €18 222 €12 773 €18 511 €--16 375 €
337 467 €17 863 €12 415 €19 604 €---
438 216 €17 493 €12 045 €20 724 €---
538 981 €17 109 €11 661 €21 872 €---
639 760 €16 712 €11 264 €23 048 €---
740 556 €16 301 €10 853 €24 255 €---
841 367 €15 875 €10 427 €25 491 €---
942 194 €15 435 €9 987 €26 759 €---
1043 038 €14 979 €9 531 €28 059 €---
1143 899 €14 507 €9 059 €29 391 €---
1244 777 €14 019 €8 571 €30 758 €---
1345 672 €13 514 €8 065 €32 159 €---
1446 586 €12 990 €7 542 €33 595 €---
1547 517 €12 449 €7 001 €35 068 €---
1648 468 €11 888 €6 440 €36 579 €---
1749 437 €11 308 €5 860 €38 129 €---
1850 426 €10 708 €5 260 €39 718 €---
1951 434 €10 086 €4 638 €41 348 €---
2052 463 €9 443 €3 995 €43 020 €---
2153 512 €8 777 €3 329 €44 735 €---
2254 582 €8 088 €2 640 €46 494 €---
2355 674 €7 375 €1 927 €48 299 €---
2456 788 €6 636 €1 188 €50 151 €---
2557 923 €5 872 €424 €52 051 €---
TOTAL1 153 480 €399 947 €190 014 €753 533 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 753 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 563 €-6 420 €+13 983 €
2+7 563 €0 €+7 563 €
3+7 563 €+969 €+6 594 €
4+7 563 €+6 217 €+1 346 €
5+7 563 €+6 562 €+1 001 €
6+7 563 €+6 915 €+648 €
7+7 563 €+7 276 €+287 €
8+7 563 €+7 647 €-84 €
9+7 563 €+8 028 €-465 €
10+7 563 €+8 418 €-855 €
11+7 563 €+8 817 €-1 254 €
12+7 563 €+9 227 €-1 664 €
13+7 563 €+9 648 €-2 085 €
14+7 563 €+10 079 €-2 516 €
15+7 563 €+10 521 €-2 958 €
16+7 563 €+10 974 €-3 411 €
17+7 563 €+11 439 €-3 876 €
18+7 563 €+11 915 €-4 352 €
19+7 563 €+12 404 €-4 841 €
20+7 563 €+12 906 €-5 343 €
21+7 563 €+13 421 €-5 858 €
22+7 563 €+13 948 €-6 385 €
23+7 563 €+14 490 €-6 927 €
24+7 563 €+15 045 €-7 482 €
25+7 563 €+15 615 €-8 052 €
Total+189 075 €+226 060 €+-36 985 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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