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Appartement T4

VillePerpignan (66)
Surface94
Coût Total159 200
Loyer Annuel11 297
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 510,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Perpignan proche Gare et tous services et écoles à pied, au 2ème étage avec cave et garage, Bel F4 spacieux et lumineux, rénové de 94M² avec cuisine et salle d'eau aménagées. Entrée et dégagement de 14M², Séjour avec cuisine aménagée et équipée ouverte de 33M², Grande baie et ouverture cuisine, cellier, 3 belles chambres de 13 à 16M² avec penderies, salle d'eau de 5M², toilettes séparées. Climatisation récente, carrelage crème au sol, parquet blond massif dans les chambres, double vitrage PVC et Alu, volets roulants électriques, porte blindée, cuisine équipée... Charges avec eau et chauffage central collectif, ascenseur, entretien, assurance immeuble, concierge, syndic... Idéal pour famille, site pratique, reprise sans travaux, intérieur bien fini et très agréable, immeuble entretenu et sécurisé, proche de tout à pied, investissement serein ! - https://www.bleuimmo.com/nos-honoraires-bleu-immobilier.html

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696949, 2.873097
Total : 159 200
Prix d'acquisition : 142 000
Travaux : 5 840
Valeur du bien : 147 840
Frais de notaire : 11 360
Coût estimé : 11 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11297€/an
Fourchette totale : 760€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 9119€ - 13994€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 000
Prix d'achat :142 000
Décote à l'achat :+1 000 (+0.7%)
Marge achat-revente :-18 200€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 822,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 047,13
Coût de l'assurance :13 532,00
Taxe foncière : 1 129,66€/an
Soit par mois : 94,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 941,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - travaux cosmétiques nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - légère usure à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 840(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation légère:150
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffe-eau thermodynamique sont basés sur une fourchette moyenne de 2000 à 5000€, et les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20 à 40€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 297 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 649
Revenus locatifs : +11 297
Charges déductibles : -12 649
Résultat foncier Année 1 : -1 353(Déficit de 1 353 €)
Imputable sur revenu global : 1 353
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 809 €/an
Revenus locatifs : +11 297
Charges déductibles : -6 809
Résultat foncier Années 2+ : 4 487 €/an
Prix d'achat du bien : 142 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 29712 6545 143-1 3581 358 €--
211 5236 6755 0044 847---
311 7536 5324 8615 221---
411 9886 3844 7135 605---
512 2286 2304 5595 998---
612 4726 0724 4016 400---
712 7225 9084 2376 814---
812 9765 7394 0687 237---
913 2365 5653 8947 671---
1013 5005 3843 7138 116---
1113 7705 1983 5278 573---
1214 0465 0053 3349 041---
1314 3274 8063 1359 521---
1414 6134 6002 92910 013---
1514 9064 3882 71710 518---
1615 2044 1682 49711 035---
1715 5083 9422 27111 566---
1815 8183 7072 03612 111---
1916 1343 4651 79412 669---
2016 4573 2151 54413 242---
2116 7862 9571 28613 830---
2217 1222 6901 01914 432---
2317 4642 41474315 051---
2417 8142 12945815 685---
2518 1701 83416316 336---
TOTAL361 833121 66174 047240 1721 358Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 407
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 172
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 372-407+2 779
2+2 372+1 454+918
3+2 372+1 566+806
4+2 372+1 681+691
5+2 372+1 799+573
6+2 372+1 920+452
7+2 372+2 044+328
8+2 372+2 171+201
9+2 372+2 301+71
10+2 372+2 435-63
11+2 372+2 572-200
12+2 372+2 712-340
13+2 372+2 856-484
14+2 372+3 004-632
15+2 372+3 155-783
16+2 372+3 311-939
17+2 372+3 470-1 098
18+2 372+3 633-1 261
19+2 372+3 801-1 429
20+2 372+3 973-1 601
21+2 372+4 149-1 777
22+2 372+4 330-1 958
23+2 372+4 515-2 143
24+2 372+4 705-2 333
25+2 372+4 901-2 529
Total+59 300+72 052+-12 752
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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