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Maison à rénover

VilleFroidfond (85)
Surface131m²
Coût Total207 860€
Loyer Annuel15 394€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 984,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 6 pièces, 354 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Venez découvrir cette maison familiale de 131.84 m² habitables sur deux niveaux, située à proximité du bourg comprenant : salon salle à manger, cuisine aménagée, chambre, Wc et à l'étage 4 chambres spacieuses, salle de bains. En annexe : chaufferie, cave / atelier et garage de 33 m². Travaux à prévoir ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur Géorisques : Dont honoraires 7.50 % Ttc à la charge de l'acquéreur, soit 120.000 euros hors honoraires (7.50 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Froidfond
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85300
Coordonnées : 46.869836, -1.754527
Total : 207 860€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 68 540€
Valeur du bien : 197 540€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1283€/mois
Loyer annuel estimé : 15394€/an
Fourchette totale : 1023€ - 1608€/mois
Fourchette annuelle : 12280€ - 19297€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 089,05 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 666 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-144 666€ (-52.9%)
Marge achat-revente :65 806€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :77,95€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 090,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 020,65€
Coût de l'assurance :23 384,25€
Taxe foncière : 1 539,40€/an
Soit par mois : 128,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 540 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 360€
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 60€/m² = 7860€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1250€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:4 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 394 €/an
Calcul : 1 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 668 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 860 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 935 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 682 €
Revenus locatifs : +15 394 €
Charges déductibles : -77 682 €
Résultat foncier Année 1 : -62 288 €(Déficit de 62 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 142 €/an
Revenus locatifs : +15 394 €
Charges déductibles : -9 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40888.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 394 €77 689 €6 674 €-62 295 €21 400 €40 895 €40 895 €
215 702 €8 968 €6 493 €6 734 €--34 161 €
316 016 €8 781 €6 307 €7 234 €--26 927 €
416 336 €8 589 €6 114 €7 748 €--19 179 €
516 663 €8 389 €5 914 €8 274 €--10 906 €
616 996 €8 183 €5 709 €8 813 €--2 093 €
717 336 €7 971 €5 496 €9 365 €---
817 683 €7 751 €5 276 €9 932 €---
918 036 €7 524 €5 049 €10 512 €---
1018 397 €7 290 €4 815 €11 108 €---
1118 765 €7 048 €4 573 €11 718 €---
1219 140 €6 797 €4 323 €12 343 €---
1319 523 €6 539 €4 064 €12 984 €---
1419 914 €6 272 €3 797 €13 642 €---
1520 312 €5 996 €3 522 €14 316 €---
1620 718 €5 712 €3 237 €15 007 €---
1721 133 €5 417 €2 943 €15 715 €---
1821 555 €5 113 €2 639 €16 442 €---
1921 986 €4 800 €2 325 €17 187 €---
2022 426 €4 475 €2 000 €17 951 €---
2122 875 €4 140 €1 665 €18 734 €---
2223 332 €3 794 €1 319 €19 538 €---
2323 799 €3 437 €962 €20 362 €---
2424 275 €3 068 €593 €21 207 €---
2524 760 €2 686 €211 €22 074 €---
TOTAL493 074 €226 430 €96 021 €266 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 233 €-6 420 €+9 653 €
2+3 233 €0 €+3 233 €
3+3 233 €0 €+3 233 €
4+3 233 €0 €+3 233 €
5+3 233 €0 €+3 233 €
6+3 233 €0 €+3 233 €
7+3 233 €+2 182 €+1 051 €
8+3 233 €+2 980 €+253 €
9+3 233 €+3 154 €+79 €
10+3 233 €+3 332 €-99 €
11+3 233 €+3 515 €-282 €
12+3 233 €+3 703 €-470 €
13+3 233 €+3 895 €-662 €
14+3 233 €+4 092 €-859 €
15+3 233 €+4 295 €-1 062 €
16+3 233 €+4 502 €-1 269 €
17+3 233 €+4 715 €-1 482 €
18+3 233 €+4 933 €-1 700 €
19+3 233 €+5 156 €-1 923 €
20+3 233 €+5 385 €-2 152 €
21+3 233 €+5 620 €-2 387 €
22+3 233 €+5 861 €-2 628 €
23+3 233 €+6 109 €-2 876 €
24+3 233 €+6 362 €-3 129 €
25+3 233 €+6 622 €-3 389 €
Total+80 825 €+79 993 €+832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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