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Détails du bien

Bien expiré
VilleIssy-les-Moulineaux (92)
Surface1109m²
Coût Total2 051 050€
Loyer Annuel355 792€
Rentabilité17.35%
Cashflow/mois+15 976€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 850 000 €
Surface : 1109 m²
Prix au m² : 1 668,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Devenez propriétaire de ce 6 pièces au 4ème étage(dernier étage) de 1109m² idéalement situé à Issy-les-Moulineaux qui se compose comme suit:

  • un séjour / cuisine
  • 5 chambres
  • une salle de bains avec baignoire, une salle d'eau
  • un WC indépendant

Bénéficiez également d'une terrasse de 109m² ainsi que d'un parking inclus.

T6 PCS DUPLEX AU DERNIER ETAGE AVEC TERRASSE DE 109 m2 idéalement situé dans un coin calme et résidentiel, proches des commerces et services de du metro Mairie d Issy. Très belle résidence proche de toutes commodités et prévue: 2eme trimestre 2027.

** FRAIS DE NOTAIRE REDUITS **

Renseignements sur demande et disponible 7j/7. Photos de synthèse non contractuelles.

MEYET Jeremy [18]

Ville : Issy-les-Moulineaux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92130
Les moulineaux
Tramway 2
Total : 2 051 050€
Prix d'acquisition : 1 850 000€
Travaux : 53 050€
Valeur du bien : 1 903 050€
Frais de notaire : 148 000€
Coût estimé : 148 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1109m²
Loyer prédit : 26.74€/m²/mois
Fourchette : 21.57€ - 33.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 29649€/mois
Loyer annuel estimé : 355792€/an
Fourchette totale : 23919€ - 36753€/mois
Fourchette annuelle : 287024€ - 441036€/an
Rentabilité brute :17.35%
Fourchette de rentabilité :13.99% - 21.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 051 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :10 092,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :615,31€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 10 708,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :976 814,56€
Coût de l'assurance :184 594,50€
Taxe foncière : 35 579,19€/an
Soit par mois : 2 964,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 29 649,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 13 673,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15 976,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 1109 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 5/5 visible - salon spacieux en excellent état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 050 €(48 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€
  • Menuiseries:11 550€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1050€ = 11550€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Chambres:3 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 70€/m² = 3500€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 29 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 355 792 €/an
Calcul : 29 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 67 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 051 050 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 7 384 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 35 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 163 639 €
Revenus locatifs : +355 792 €
Charges déductibles : -163 639 €
Résultat foncier Année 1 : 192 152 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 110 589 €/an
Revenus locatifs : +355 792 €
Charges déductibles : -110 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 245 202 €/an
Prix d'achat du bien : 1 850 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 202 500 €(65% de 1 850 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 43 727 €/an
Calcul : 1 202 500 € × 3,636% = 43 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1355 792 €163 705 €67 692 €192 087 €---
2362 908 €108 843 €65 880 €254 064 €---
3370 166 €106 970 €64 007 €263 196 €---
4377 569 €105 033 €62 070 €272 536 €---
5385 121 €103 031 €60 068 €282 090 €---
6392 823 €100 960 €57 997 €291 863 €---
7400 680 €98 819 €55 856 €301 860 €---
8408 693 €96 606 €53 643 €312 087 €---
9416 867 €94 318 €51 355 €322 549 €---
10425 204 €91 952 €48 989 €333 253 €---
11433 708 €89 505 €46 543 €344 203 €---
12442 383 €86 976 €44 013 €355 406 €---
13451 230 €84 361 €41 398 €366 869 €---
14460 255 €81 658 €38 695 €378 597 €---
15469 460 €78 862 €35 899 €390 598 €---
16478 849 €75 972 €33 009 €402 877 €---
17488 426 €72 984 €30 021 €415 442 €---
18498 195 €69 894 €26 931 €428 300 €---
19508 158 €66 700 €23 737 €441 458 €---
20518 322 €63 397 €20 434 €454 924 €---
21528 688 €59 983 €17 020 €468 705 €---
22539 262 €56 452 €13 489 €482 810 €---
23550 047 €52 802 €9 839 €497 245 €---
24561 048 €49 028 €6 065 €512 020 €---
25572 269 €45 126 €2 163 €527 143 €---
TOTAL11 396 122 €2 103 939 €976 815 €9 292 183 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 292 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 355 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +74 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+74 716 €+57 626 €+17 090 €
2+74 716 €+76 219 €-1 503 €
3+74 716 €+78 959 €-4 243 €
4+74 716 €+81 761 €-7 045 €
5+74 716 €+84 627 €-9 911 €
6+74 716 €+87 559 €-12 843 €
7+74 716 €+90 558 €-15 842 €
8+74 716 €+93 626 €-18 910 €
9+74 716 €+96 765 €-22 049 €
10+74 716 €+99 976 €-25 260 €
11+74 716 €+103 261 €-28 545 €
12+74 716 €+106 622 €-31 906 €
13+74 716 €+110 061 €-35 345 €
14+74 716 €+113 579 €-38 863 €
15+74 716 €+117 179 €-42 463 €
16+74 716 €+120 863 €-46 147 €
17+74 716 €+124 633 €-49 917 €
18+74 716 €+128 490 €-53 774 €
19+74 716 €+132 438 €-57 722 €
20+74 716 €+136 477 €-61 761 €
21+74 716 €+140 612 €-65 896 €
22+74 716 €+144 843 €-70 127 €
23+74 716 €+149 174 €-74 458 €
24+74 716 €+153 606 €-78 890 €
25+74 716 €+158 143 €-83 427 €
Total+1 867 900 €+2 787 655 €+-919 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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