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Appartement 5 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface78
Coût Total160 850
Loyer Annuel10 147
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 78 m² - Appartement 5 pièces 78 m²

Votre agence LES CLES DE CHLOE vous propose en exclusivité cet appartement T5 sur le secteur de LA PLAINE. Il est composé d'un salon séjour de près de 30 m², lumineux, avec un espace salle à manger. Vous trouverez ensuite une cuisine indépendante aménagée et équipée, 3 chambres, un salle de bain, un dressing et un WC. Vous apprécierez la vue dégagée et l'exposition Sud.

  • Garage et 2 caves. Il est situé au 2ème étage d'une résidence, sans ascenseur. Fenêtres PVC double vitrage, chaudière gaz individuelle.

Charges de copropriété : 333 € / trimestre dont eau froide. 18 lots d'habitations sur 3 bâtiments.

A visiter rapidement.

Votre conseiller LES CLES DE CHLOE : Mathilde DUCROCQ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 481010379 RCP 59 661 778

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 € et 2 160 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.802376, 3.114924
Total : 160 850
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 20 450
Valeur du bien : 150 450
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10147€/an
Fourchette totale : 660€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 7923€ - 12996€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 842,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 145,66
Coût de l'assurance :13 672,25
Taxe foncière : 1 014,71€/an
Soit par mois : 84,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 111,00€/mois
Soit par an : 1 332,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Bien que la chaudière soit en état, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise à jour de la plomberie
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries
Remplacement des portes intérieures si vétustes
Quantité: 3 portes
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 2/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général de l'électricité à vérifier pour conformité aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 450(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:550
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Plomberie: 1 intervention × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€ = 3500€
  • Chambres - Revêtement et Électricité:4 600
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€ = 6000€
  • Chambres - Menuiseries:1 800
    Porte intérieure: 3 portes × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 000
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région en utilisant un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 332 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 743
Revenus locatifs : +10 147
Charges déductibles : -28 743
Résultat foncier Année 1 : -18 596(Déficit de 18 596 €)
Imputable sur revenu global : 18 596
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 293 €/an
Revenus locatifs : +10 147
Charges déductibles : -8 293
Résultat foncier Années 2+ : 1 854 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 14728 7485 405-18 60118 601 €--
210 3508 1555 2612 195---
310 5578 0065 1132 551---
410 7687 8534 9592 916---
510 9847 6944 8003 290---
611 2037 5294 6363 674---
711 4277 3594 4664 068---
811 6567 1834 2904 472---
911 8897 0014 1084 888---
1012 1276 8133 9195 314---
1112 3696 6183 7255 751---
1212 6176 4173 5236 200---
1312 8696 2083 3156 661---
1413 1265 9933 0997 134---
1513 3895 7692 8767 619---
1613 6575 5392 6458 118---
1713 9305 3002 4068 630---
1814 2085 0532 1599 156---
1914 4934 7971 9049 695---
2014 7824 5331 63910 250---
2115 0784 2591 36610 819---
2215 3803 9761 08311 403---
2315 6873 68479012 004---
2416 0013 38148712 620---
2516 3213 06717413 254---
TOTAL325 014170 93678 146154 07918 601Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 580
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 079
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131-5 580+7 711
2+2 131+659+1 472
3+2 131+765+1 366
4+2 131+875+1 256
5+2 131+987+1 144
6+2 131+1 102+1 029
7+2 131+1 220+911
8+2 131+1 342+789
9+2 131+1 466+665
10+2 131+1 594+537
11+2 131+1 725+406
12+2 131+1 860+271
13+2 131+1 998+133
14+2 131+2 140-9
15+2 131+2 286-155
16+2 131+2 435-304
17+2 131+2 589-458
18+2 131+2 747-616
19+2 131+2 909-778
20+2 131+3 075-944
21+2 131+3 246-1 115
22+2 131+3 421-1 290
23+2 131+3 601-1 470
24+2 131+3 786-1 655
25+2 131+3 976-1 845
Total+53 275+46 224+7 051
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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