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Appartement 5 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface78m²
Coût Total160 850€
Loyer Annuel10 147€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 78 m² - Appartement 5 pièces 78 m²

Votre agence LES CLES DE CHLOE vous propose en exclusivité cet appartement T5 sur le secteur de LA PLAINE. Il est composé d'un salon séjour de près de 30 m², lumineux, avec un espace salle à manger. Vous trouverez ensuite une cuisine indépendante aménagée et équipée, 3 chambres, un salle de bain, un dressing et un WC. Vous apprécierez la vue dégagée et l'exposition Sud.

  • Garage et 2 caves. Il est situé au 2ème étage d'une résidence, sans ascenseur. Fenêtres PVC double vitrage, chaudière gaz individuelle.

Charges de copropriété : 333 € / trimestre dont eau froide. 18 lots d'habitations sur 3 bâtiments.

A visiter rapidement.

Votre conseiller LES CLES DE CHLOE : Mathilde DUCROCQ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 481010379 RCP 59 661 778

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 € et 2 160 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.802376, 3.114924
Total : 160 850€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 20 450€
Valeur du bien : 150 450€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10147€/an
Fourchette totale : 660€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 7923€ - 12996€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 842,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 145,66€
Coût de l'assurance :13 672,25€
Taxe foncière : 1 014,71€/an
Soit par mois : 84,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 111,00€/mois
Soit par an : 1 332,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Bien que la chaudière soit en état, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise à jour de la plomberie
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries
Remplacement des portes intérieures si vétustes
Quantité: 3 portes
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 2/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général de l'électricité à vérifier pour conformité aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 450 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:550€
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Plomberie: 1 intervention × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€ = 3500€
  • Chambres - Revêtement et Électricité:4 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€ = 6000€
  • Chambres - Menuiseries:1 800€
    Porte intérieure: 3 portes × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région en utilisant un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 332 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 743 €
Revenus locatifs : +10 147 €
Charges déductibles : -28 743 €
Résultat foncier Année 1 : -18 596 €(Déficit de 18 596 €)
Imputable sur revenu global : 18 596 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 293 €/an
Revenus locatifs : +10 147 €
Charges déductibles : -8 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 854 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 147 €28 748 €5 405 €-18 601 €18 601 €--
210 350 €8 155 €5 261 €2 195 €---
310 557 €8 006 €5 113 €2 551 €---
410 768 €7 853 €4 959 €2 916 €---
510 984 €7 694 €4 800 €3 290 €---
611 203 €7 529 €4 636 €3 674 €---
711 427 €7 359 €4 466 €4 068 €---
811 656 €7 183 €4 290 €4 472 €---
911 889 €7 001 €4 108 €4 888 €---
1012 127 €6 813 €3 919 €5 314 €---
1112 369 €6 618 €3 725 €5 751 €---
1212 617 €6 417 €3 523 €6 200 €---
1312 869 €6 208 €3 315 €6 661 €---
1413 126 €5 993 €3 099 €7 134 €---
1513 389 €5 769 €2 876 €7 619 €---
1613 657 €5 539 €2 645 €8 118 €---
1713 930 €5 300 €2 406 €8 630 €---
1814 208 €5 053 €2 159 €9 156 €---
1914 493 €4 797 €1 904 €9 695 €---
2014 782 €4 533 €1 639 €10 250 €---
2115 078 €4 259 €1 366 €10 819 €---
2215 380 €3 976 €1 083 €11 403 €---
2315 687 €3 684 €790 €12 004 €---
2416 001 €3 381 €487 €12 620 €---
2516 321 €3 067 €174 €13 254 €---
TOTAL325 014 €170 936 €78 146 €154 079 €18 601 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 580 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131 €-5 580 €+7 711 €
2+2 131 €+659 €+1 472 €
3+2 131 €+765 €+1 366 €
4+2 131 €+875 €+1 256 €
5+2 131 €+987 €+1 144 €
6+2 131 €+1 102 €+1 029 €
7+2 131 €+1 220 €+911 €
8+2 131 €+1 342 €+789 €
9+2 131 €+1 466 €+665 €
10+2 131 €+1 594 €+537 €
11+2 131 €+1 725 €+406 €
12+2 131 €+1 860 €+271 €
13+2 131 €+1 998 €+133 €
14+2 131 €+2 140 €-9 €
15+2 131 €+2 286 €-155 €
16+2 131 €+2 435 €-304 €
17+2 131 €+2 589 €-458 €
18+2 131 €+2 747 €-616 €
19+2 131 €+2 909 €-778 €
20+2 131 €+3 075 €-944 €
21+2 131 €+3 246 €-1 115 €
22+2 131 €+3 421 €-1 290 €
23+2 131 €+3 601 €-1 470 €
24+2 131 €+3 786 €-1 655 €
25+2 131 €+3 976 €-1 845 €
Total+53 275 €+46 224 €+7 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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