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Détails du bien

VilleNevers (58)
Surface54
Coût Total91 800
Loyer Annuel5 498
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à Nevers (58000), cet appartement offre un cadre de vie agréable dans une ville réputée pour sa tranquillité et son patrimoine historique. Proche de toutes les commodités, des écoles, des transports en commun et des commerces, cette localité saura séduire ceux en quête d'une vie facile au cœur de la Bourgogne.

Cet appartement de 54 m² récemment rénové ne nécessite aucun travaux. Composé de 3 pièces dont 2 chambres, il dispose d'une cuisine équipée, d'une salle d'eau et d'une terrasse offrant un espace extérieur appréciable. Avec en prime un terrain de 863m² pour profiter pleinement des beaux jours, ainsi qu'une cave pour plus de rangement, ce bien saura combler les attentes des acheteurs en quête de confort et de tranquillité.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 10 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 700 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 70 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Philippe MAUPASTE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nevers sous le numéro 518824800

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Total : 91 800
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 16 200
Valeur du bien : 86 200
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 458€/mois
Loyer annuel estimé : 5498€/an
Fourchette totale : 358€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4292€ - 7042€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 131,59 €/m²
Basé sur :278 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 106
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :+8 894 (+14.6%)
Marge achat-revente :-30 694€ (-50.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 071,73
Coût de l'assurance :8 032,50
Taxe foncière : 549,75€/an
Soit par mois : 45,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 458,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 2 chambres × 30€/m² × 20m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² × 20m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 498 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 944
Revenus locatifs : +5 498
Charges déductibles : -20 944
Résultat foncier Année 1 : -15 446(Déficit de 15 446 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 746
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 744 €/an
Revenus locatifs : +5 498
Charges déductibles : -4 744
Résultat foncier Années 2+ : 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4746.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 49820 9473 176-15 44910 700 €4 749 €4 749 €
25 6074 6643 093944--3 805 €
35 7204 5773 0061 142--2 663 €
45 8344 4882 9171 346--1 317 €
55 9514 3962 8251 555---
66 0704 3002 7291 770---
76 1914 2012 6301 990---
86 3154 0982 5272 216---
96 4413 9922 4212 449---
106 5703 8822 3112 688---
116 7013 7682 1972 933---
126 8353 6502 0793 185---
136 9723 5281 9573 444---
147 1123 4011 8303 710---
157 2543 2701 6993 983---
167 3993 1351 5644 264---
177 5472 9941 4234 553---
187 6982 8491 2784 849---
197 8522 6981 1275 154---
208 0092 5429715 467---
218 1692 3808095 789---
228 3322 2136426 120---
238 4992 0404686 460---
248 6691 8602896 809---
258 8421 6741037 168---
TOTAL176 087101 54846 07274 53910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 539
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 154-3 210+4 364
2+1 1540+1 154
3+1 1540+1 154
4+1 1540+1 154
5+1 154+71+1 083
6+1 154+531+623
7+1 154+597+557
8+1 154+665+489
9+1 154+735+419
10+1 154+806+348
11+1 154+880+274
12+1 154+956+198
13+1 154+1 033+121
14+1 154+1 113+41
15+1 154+1 195-41
16+1 154+1 279-125
17+1 154+1 366-212
18+1 154+1 455-301
19+1 154+1 546-392
20+1 154+1 640-486
21+1 154+1 737-583
22+1 154+1 836-682
23+1 154+1 938-784
24+1 154+2 043-889
25+1 154+2 150-996
Total+28 850+22 362+6 488
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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