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Apparemment 93m lumineux

VilleSaint-Étienne (42)
Surface93m²
Coût Total78 640€
Loyer Annuel9 872€
Rentabilité12.55%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 53 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 569,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement lumineux de 93m² situé au 5ème étage d'un immeuble de 5 étages à Saint-Étienne, dans le quartier de Montreynaud Cet appartement de 5 pièces comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est séparée et équipée.

  • Bon état général
  • Balcon
  • Cave Transport en commun au pied de l'immeuble ainsi qu'une boucherie coiffeur boulangerie laposte et d'un centre commercial Charge mensuel de 350euros incluant chauffage et eau chaude 5eme étage sans ascenseur N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.469200, 4.402370
Total : 78 640€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 74 400€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9872€/an
Fourchette totale : 610€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 7322€ - 13310€/an
Rentabilité brute :12.55%
Fourchette de rentabilité :9.31% - 16.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :696,43 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 768 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-11 768€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-13 872€ (-21.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 406,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 577,05€
Coût de l'assurance :6 684,40€
Taxe foncière : 987,22€/an
Soit par mois : 82,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 822,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement de sol:5 100€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Peinture murs 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 120€/m² × 30 = 3600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 872 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 393 €
Revenus locatifs : +9 872 €
Charges déductibles : -29 393 €
Résultat foncier Année 1 : -19 521 €(Déficit de 19 521 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 993 €/an
Revenus locatifs : +9 872 €
Charges déductibles : -7 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8820.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 872 €29 395 €2 541 €-19 523 €10 700 €8 823 €8 823 €
210 070 €7 927 €2 472 €2 143 €--6 680 €
310 271 €7 856 €2 401 €2 415 €--4 265 €
410 476 €7 782 €2 328 €2 694 €--1 571 €
510 686 €7 707 €2 252 €2 979 €---
610 900 €7 629 €2 174 €3 271 €---
711 118 €7 548 €2 093 €3 570 €---
811 340 €7 464 €2 010 €3 876 €---
911 567 €7 378 €1 923 €4 189 €---
1011 798 €7 289 €1 834 €4 509 €---
1112 034 €7 197 €1 742 €4 837 €---
1212 275 €7 102 €1 647 €5 173 €---
1312 520 €7 003 €1 549 €5 517 €---
1412 771 €6 902 €1 447 €5 869 €---
1513 026 €6 797 €1 342 €6 229 €---
1613 287 €6 688 €1 234 €6 598 €---
1713 552 €6 576 €1 122 €6 976 €---
1813 823 €6 460 €1 006 €7 363 €---
1914 100 €6 341 €886 €7 759 €---
2014 382 €6 217 €763 €8 165 €---
2114 670 €6 090 €635 €8 580 €---
2214 963 €5 958 €503 €9 005 €---
2315 262 €5 821 €367 €9 441 €---
2415 568 €5 681 €226 €9 887 €---
2515 879 €5 535 €81 €10 344 €---
TOTAL316 210 €194 342 €36 577 €121 868 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-3 210 €+5 283 €
2+2 073 €0 €+2 073 €
3+2 073 €0 €+2 073 €
4+2 073 €0 €+2 073 €
5+2 073 €+423 €+1 650 €
6+2 073 €+981 €+1 092 €
7+2 073 €+1 071 €+1 002 €
8+2 073 €+1 163 €+910 €
9+2 073 €+1 257 €+816 €
10+2 073 €+1 353 €+720 €
11+2 073 €+1 451 €+622 €
12+2 073 €+1 552 €+521 €
13+2 073 €+1 655 €+418 €
14+2 073 €+1 761 €+312 €
15+2 073 €+1 869 €+204 €
16+2 073 €+1 980 €+93 €
17+2 073 €+2 093 €-20 €
18+2 073 €+2 209 €-136 €
19+2 073 €+2 328 €-255 €
20+2 073 €+2 449 €-376 €
21+2 073 €+2 574 €-501 €
22+2 073 €+2 702 €-629 €
23+2 073 €+2 832 €-759 €
24+2 073 €+2 966 €-893 €
25+2 073 €+3 103 €-1 030 €
Total+51 825 €+36 560 €+15 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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