Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleGorre (87)
Surface99m²
Coût Total119 142€
Loyer Annuel10 051€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 992,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

A quelques minutes en voiture du bourg, maison de plain-pied mitoyenne d'un côté comprenant entrée sur cuisine, salon-séjour, trois chambres, salle d'eau, WC avec petit garage attenant. Les plus: huisseries DV PVC avec volets roulants solaires/ Poêle à granulés/ 3 chambres/ Vaste séjour. Jardin 1800m² env: possibilité d'avoir plus.

Ville : Gorre
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87310
Coordonnées : 45.765476, 0.963605
Total : 119 142€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 111 280€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10051€/an
Fourchette totale : 650€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 7802€ - 12949€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :950,52 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 101 €
Prix d'achat :98 280 €
Décote à l'achat :+4 179€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-25 041€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 793,88€
Coût de l'assurance :10 424,93€
Taxe foncière : 1 005,08€/an
Soit par mois : 83,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des huisseries DV PVC existantes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Huisseries déjà en double vitrage, pas de remplacement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 051 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 142 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 540 €
Revenus locatifs : +10 051 €
Charges déductibles : -18 540 €
Résultat foncier Année 1 : -8 489 €(Déficit de 8 489 €)
Imputable sur revenu global : 8 489 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +10 051 €
Charges déductibles : -5 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 511 €/an
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 051 €18 544 €4 122 €-8 493 €8 493 €--
210 252 €5 436 €4 014 €4 816 €---
310 457 €5 324 €3 902 €5 133 €---
410 666 €5 208 €3 786 €5 458 €---
510 879 €5 088 €3 666 €5 791 €---
611 097 €4 964 €3 542 €6 133 €---
711 319 €4 835 €3 413 €6 483 €---
811 545 €4 702 €3 280 €6 843 €---
911 776 €4 564 €3 142 €7 212 €---
1012 012 €4 422 €2 999 €7 590 €---
1112 252 €4 274 €2 852 €7 978 €---
1212 497 €4 120 €2 698 €8 376 €---
1312 747 €3 962 €2 540 €8 785 €---
1413 002 €3 798 €2 376 €9 204 €---
1513 262 €3 628 €2 205 €9 634 €---
1613 527 €3 451 €2 029 €10 076 €---
1713 798 €3 269 €1 847 €10 529 €---
1814 074 €3 080 €1 658 €10 993 €---
1914 355 €2 885 €1 463 €11 470 €---
2014 642 €2 682 €1 260 €11 960 €---
2114 935 €2 472 €1 050 €12 463 €---
2215 234 €2 255 €833 €12 979 €---
2315 538 €2 030 €608 €13 508 €---
2415 849 €1 797 €375 €14 052 €---
2516 166 €1 556 €134 €14 610 €---
TOTAL321 932 €108 346 €59 794 €213 586 €8 493 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 548 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111 €-2 548 €+4 659 €
2+2 111 €+1 445 €+666 €
3+2 111 €+1 540 €+571 €
4+2 111 €+1 637 €+474 €
5+2 111 €+1 737 €+374 €
6+2 111 €+1 840 €+271 €
7+2 111 €+1 945 €+166 €
8+2 111 €+2 053 €+58 €
9+2 111 €+2 164 €-53 €
10+2 111 €+2 277 €-166 €
11+2 111 €+2 393 €-282 €
12+2 111 €+2 513 €-402 €
13+2 111 €+2 636 €-525 €
14+2 111 €+2 761 €-650 €
15+2 111 €+2 890 €-779 €
16+2 111 €+3 023 €-912 €
17+2 111 €+3 159 €-1 048 €
18+2 111 €+3 298 €-1 187 €
19+2 111 €+3 441 €-1 330 €
20+2 111 €+3 588 €-1 477 €
21+2 111 €+3 739 €-1 628 €
22+2 111 €+3 894 €-1 783 €
23+2 111 €+4 052 €-1 941 €
24+2 111 €+4 216 €-2 105 €
25+2 111 €+4 383 €-2 272 €
Total+52 775 €+64 076 €+-11 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →